北京延庆，一村民在25年前，将自己一套6房2厅的农村房子，以10万元的价格卖给了外村人。外村人将房子拆除重建，房子被改造成了3层楼，一楼用来开办牙科诊所。然而25年后，房子需拆迁，可获得537平米的安置房和巨额拆迁款。此时，村民反悔，主张当初的房屋买卖合同无效。外村人自然不愿意。村民一纸诉状，起诉外村人。一审法院认定当初的房屋买卖合同有效。但二审法院却认定无效。 （案例来源：北京第一中院） “我退还你10万元，房子还是我的。”王东开门见山道。 “你开玩笑吧，房子是我25年前，以10万元价格在你手上购买的，现在拆迁了，你竟然不认账？”张小勇气的要笑出来了。 双方不欢而散，王东在离开前撂下了一句狠话，我得不到拆迁款，你也休想得到一分钱。 张小勇原本以为王东只是吹吹牛，可想不到的是，没过多久，张小勇就接到了法院的传票，告他之人正是王东。 那么这到底是怎么一回事呢？这事要从25年前，张小勇与王东签订了房屋买卖合同说起。 1998年，王东是北京某村的村民，但王东却赚到了人生第一桶金，在北京市区购买了房子。 王东准备全家迁往市区生活，但王东在村里有一块宅基地，在宅基地上建了6房2厅1门道的房子。 那时的王东，根本想不到25年后，自己家的宅基地会被拆迁，所以王东准备将其出售。 那时的张小勇也准备购买北京的房子，想要在北京安家落户。 张小勇是河北任丘人，通过高考考取了医科大学，毕业后与同学留在北京开办了牙科诊所，赚取了人生的第一桶金。 1998年3月，通过中间人的介绍，张小勇和王东见面了。双方约定，张小勇只要支付10万元，那么王东在农村的房子就归张小勇所有。 为了保险起见，张小勇和王东签订了房屋买卖合同。合同约定，张小勇只要支付10万元给王东，那么王东的房子和土地使用权都归张小勇所有，王东必须协助办理相关的手续变更。 签完合同后，张小勇爽快的支付给王东10万元。王东得到了10万元，而张小勇也在北京安了家，双赢的局面，双方都很满意。 在拿到了房子后，张小勇开始对房子进行改建，将房子拆除，重新建成了三层楼高的房子，建筑面积达到了537平米。 张小勇在一楼开办牙科诊所，而二楼和三楼则为张小勇一家人生活的地方。 2023年，张小勇所在的村成为了拆迁范围。 张小勇的3层楼房也需要拆迁，但可以获得在市区的537平米的安置房和巨额拆迁款。 正所谓，有人欢喜，有人愁。张小勇自然高兴的喜上眉梢，然而王东却扼腕叹息，垂足顿胸，后悔不已。 面对着巨额的拆迁补偿，王东不甘心，所以主动找上门，主张合同无效，退还张小勇10万元。所以就出现了开头的一幕。 张小勇自然不同意，因为他在这套改建后的房子里已经生活了25年，他认为拆迁补偿自己应得的。 但张小勇也遇到了瓶颈，未能成功的与开发商签订拆迁补偿协议，因为张小勇现在住的这套房子的宅基地审批表和集体土地建设用地使用权证上的名字还是王东的。 王东在得知了此事后，突然灵机一动，以宅基地不得买卖为由，将张小勇起诉，要求法院判决当初的房屋买卖合同无效。 双方在法庭上，互不相让，各自提出了自己的主张和理由。 1、王东是这样说的： 土地管理法第11条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。 王东说，张小勇不是本村的村民，那么他就没有资格买卖村集体的土地，没有资格买卖宅基地。 既然宅基地不得买卖，那么自己当初与张小勇签订的房屋买卖合同，违反了法律的强制性规定，那么自然是无效的。 既然房屋买卖合同无效，那么自己只需要返还张小勇10万元，张小勇需要将房子归还给自己。 2、张小勇却是这样辩驳的： 民法典第6条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 张小勇辩驳道，25年前自己花了10万元买下了这套房子，然后又将房子拆除改建，自己在这套房子花费的费用太多了，现在王东仅仅只归还自己10万元，非常的不公平。 如果房屋买卖合同无效，那么王东需要赔偿自己的损失，因为造成合同无效的原因是王东欺骗了自己。既然宅基地不得买卖，那么当初王东为什么要将房子卖给自己呢？ 3、法院是这样认定的： 一审法院审理后认为，适用法律应当是1987年版的《土地管理规定》。 而《土地管理规定》没有规定外村人不得买卖。 所以，1998年张小勇与王东签订的房屋买卖合同有效。 可王东对于这样的判决结果不服，提起了上诉，二审法院却改判了。 二审法院审理后认为，他们的纠纷适用的法律应当为《土地管理法（1988修订）》。 而《土地管理法（1988修订）》规定了农村宅基地不得买卖。 所以，二审法院认定张小勇与王东当初签订的房屋买卖合同无效。张小勇需要将房子归还给王东，王东归还给张小勇10万元。（文中姓名皆为化名） 对此您怎么看？
