从3.8万到2.5万，房价一降再降；卖了3年，仍有一百余套房源待售。

这个位于青岛寸土寸金的市南前海楼盘，正在用自身经历，讲述一个高端豪宅，如何在降价的路上越走越远、一步步跌落神坛的故事。

▲云上观澜实景

1、

双11卖房“卷”秒杀

“双十一”本是电商的年度狂欢，但位于市南团岛的云上观澜，显然不甘寂寞，也来凑了一把热闹，甩出了总价值11万元的购房礼包：免十年物业费，还能在价值6万元的“全屋新款品牌家电”和“瑞典北欧极光双人游”任选其一。现在卖房子都卷成这样了？

事实上，这已经不是云上观澜第一次放下身段做促销。去年，就曾打出过“不到3万买市南”、“单价2字头抢市南海景房”的噱头，也确实一度通过这种特价的方式博得了眼球和流量。

今年6月底，云上观澜交房，本以为现房入市销售会有所好转，可现实是，熬到现房阶段反而更难卖。于是到了8月，云上观澜以“惊喜团购价”的模式，一下把均价拉到了2.65万/㎡（注意是均价）。

很快，到了9~10月，云上观澜又以清栋、清盘价等噱头，将价格降到2.5万/㎡。

不过，看热闹的多，下单的少。尽管开发商使出浑身解数送福利、造噱头，云上观澜的销量并没有迎来奇迹般的转折。说白了，大礼包和促销只是表象，背后折射的是项目卖不动的苦撑现实。

2、

降价难掩先天不足

云上观澜号称“市南前海豪宅”，地段和景观是云上观澜引以为傲的卖点。项目位于市南老城区的团岛，离海边很近，周边有团岛山公园，自然环境不错。在配套上，教育、医疗资源也不错。对于“老青岛”来说，这片前海老城，自有一种情怀，沉淀着青岛百年风情。

▲云上观澜实景

此外，房子是精装修现房，所见即所得，这在期房扎堆的市场上，是很有竞争力的卖点。对于一些改善型家庭来说，即买即住，规避了烂尾风险。

▲云上观澜精装修样板间

然而，云上观澜的这些优势，并没有转化为销量，归根结底在于，项目的短板更突出：

定价偏高，定位失误

云上观澜在2022年底首开，开盘均价约3.8万/㎡，堪称豪宅价格。但团岛片区在外地人和年轻人眼中影响力有限，结果高不成低不就，开发商高估了这片老城区对大众的吸引力，一开始定价策略就跑偏了。

▲垃圾处理，是云上观澜的一大亮点

户型过时，产品力不足

一个楼盘卖得好不好，户型设计很关键。云上观澜在户型上乏善可陈，布局浪费多、赠送少，功能分区不合理，精装修也看不出明显亮点。去年青岛优化了建筑容积率等新规，现在的新盘，高赠送、高得房率，把购房者的胃口吊得很高。云上观澜的老旧户型设计，已经明显跟不上市场潮流，无法贴合当下改善客户需求。

▲云上观澜实景

污水厂邻居，巍然不动

云上观澜还有一个问题是，临近污水处理厂，这使得海景品质大打折扣。早在云上观澜楼盘开售之初，“团岛污水处理厂要迁到地下”的消息，就传得有鼻子有眼，但现在交房已经近半年时间，那几个大罐子依然巍然不动。有关污水厂下地，官方消息始终停留在“研究论证”阶段。

▲云上观澜，紧邻垃圾处理厂

云上观澜高开低走的命运，其实在刚开盘就埋下伏笔：定价太高＋硬伤明显，销量不济也就不足为奇。云上观澜如今深陷这种被动局面，只能靠不断降价来求生。优惠固然诱人，云上观澜目前的价格确实接地气了许多，但它的那些先天不足，并不会因为降价而完全消失。

3、

现房滞销启示录

云上观澜从“高贵冷艳”到“放下身段”，三年多的跌宕起伏，背后反映的是楼市大环境的剧变和购房者心态的转变。现房阶段依旧卖不动，原因不外乎以下原因：

▲云上观澜仍有132套房源待售

过去几年大环境下行压力大，很多购房者收入预期不稳，使购房者渐渐冷静下来，对价格敏感且挑剔，对高总价改善房更加慎重。“买涨不买跌”变成了“越跌越不买”的观望心理。

回顾云上观澜的降价之路，可谓“一波未平，一波又起”，价格一降再降，动作一次比一次猛。一个劲儿降价表面上是利好购房者，但降多了也会劝退意向客。购房者难免想：“是不是房子有啥问题才卖不动？现在买了会不会继续跌？”价格大跳水既伤了老业主的心，也削弱了新买家的信心，大家生怕当“接盘侠”，干脆继续观望。

▲云上观澜实景

云上观澜的遭遇，对整个楼市来说，是一个生动缩影——房地产迎来“产品为王、价格为王”时代，购房者越发理性，开发商要拿出产品力和诚意十足的价格才行。