黑龙江大庆一名女子听信房地产公司高息借款宣传，拿出全家全部积蓄 500 万元出借予大庆市仁和房地产开发有限公司，双方约定借款期限 4 个月，到期可收取利息 20 万元；

合同备注若房企无力清偿债务，便以小区 68 套房产作为还款保障。女子笃定房产足以兜底，认定这笔借贷稳妥无风险，不料最终陷入债务纠纷。

即便民事诉讼胜诉，案件进入强制执行阶段时房企宣告破产，名下资产整体进入清算程序。这场维权前后跨度 14 年，历经多轮司法程序更迭，女子最终仅收回 1.2 万余元执行款。

本案的复杂之处，并非只局限于胡女士单笔 500 万借贷纠纷。法院历年裁判文书显示，仁和地产同期大量采用 “借款 + 房屋保障” 模式吸纳民间资金，多起同类案件裁判结果截然不同，也清晰解释了当年 “有房兜底就不会亏损” 的认知为何完全落空。

2011 年 11 月，周淑民分两笔向仁和地产出借 400 万元，借期同样为 4 个月；房企以 37 套住宅为担保，与周淑民签署商品房买卖合同并办理房屋预告登记。

借款到期后房企无力还本付息，2013 年 12 月仁和地产进入破产清算程序，周淑民向破产管理人申报债权，主张对 37 套房屋享有优先受偿权，却被管理人认定为普通民间借贷债权。

周淑民随即提起诉讼，案件经肇源县法院一审、大庆市中级人民法院二审审理终结。法院最终认定：37 套房屋的商品房买卖合同本质是借款债务的担保，预告登记不等于正式抵押权设立；

企业进入破产清算后，只有依法登记的担保物权债权才可优先受偿，周淑民无法享有别除权，债权只能按照普通债权参与破产分配。

2016 年，周淑民再次起诉，要求房企继续履行购房合同、办理 37 套房屋产权登记；肇源县法院审理认为，合同根源依旧是民间借贷担保，释明其变更诉讼请求未果后，依法驳回该项诉求。

仁和地产同类纠纷里还出现了截然相反的裁判结果：祝明会与仁和地产最初存在借贷往来，2012 年 4 月 5 日，双方统一签署 100 份商品房买卖合同，房企出具总额 32054335 元的购房全款收据。

案件历经审理后提交最高人民法院再审审查，案号（2014）民申字第 1627 号。最高人民法院结合合同文本、付款凭证、后续履约细节综合判定：自 2012 年 4 月 5 日起，双方协商一致将借贷关系正式转变为商品房买卖关系，案涉买卖合同合法有效。

两起案件结局差异的核心，不在于房屋数量多少，而在于交易真实目的、合同签署背景、款项性质、不动产登记类型以及后续履约行为。这一裁判尺度，直接决定了胡女士 68 套房产能否真正覆盖 500 万债权。

2011 年 7 月 27 日，胡女士向仁和地产出借 500 万元，双方以远望松江小区房源办理预售预告登记作为还款保障；2012 年胡女士起诉维权并胜诉，大庆中院依法查封涉案 68 套房产。

2013 年 10 月 8 日，胡女士正式申请强制执行；同年 12 月 2 日，肇源县法院受理仁和地产破产清算申请。

依据《企业破产法》规定，破产申请受理后，针对债务人财产的个别强制执行程序应当中止，此前生效胜诉判决效力保留，但无法单独处置查封房产。

2022 年 12 月 19 日，肇源县法院经再审审查，因原破产程序审计资料缺失、清算流程存在瑕疵，裁定撤销此前破产相关文书；

2023 年 8 月 15 日，大庆中院依法恢复强制执行。时隔近十年再次查控财产时，68 套房源绝大多数已在破产处置期间售出，仅剩少量房屋可预查封，余下房源又接连遭遇案外人购房权利异议，财产处置持续受阻。

2025 年 5 月 22 日，法院从房企仅剩的银行账户累计扣划资金 12115.14 元，扣除 82 元执行费用后，胡女士实际领取 12033.14 元。

截至 2026 年 3 月 27 日，大庆中院工作人员回应媒体，后续财产查控与执行工作仍在持续推进，最终可执行回款数额暂无法确定。

困扰胡女士十余年的难题，变为逐一厘清 68 套房屋十余年间的登记变更、交易流转、权利归属变化。

周淑民与祝明会两宗判例清晰印证：合同写明 “房产兜底还债”，和依法设立可优先受偿的抵押物权，在法律层面完全是两个概念。

信源：华商报大风新闻