西安楼市：

早先西安四代宅基本都是大户型，上车门槛高，普通购房者很难触碰。现在产品开始下沉，面积做小，赠送进一步放大。以前139平能做到实得200平已经让人惊叹，如今部分项目139平实得可以做到220平，露台、高赠送成为标配，就连150万总价段，也能挑选到不少四代宅新房，大幅拉低改善的入手门槛。

超高得房率、更新的户型设计、更好的小区物业与园林，对比市面上公摊大、户型老旧的二手三代住宅，新房的产品优势非常突出，很多买房人宁愿选价位接近的新四代宅，也不愿意接盘老改善二手房，二手房市场处境格外被动。

数据上来看，西安上半年二手住宅成交55952套，创下官方统计以来上半年的最高成交记录，成交量看着十分亮眼，但属于典型的有量无价行情，高成交并没有带动二手房价走强。

新房品质越做越好，也刺激大量二手房房东萌生置换想法，挂牌持续走高。6月1日‑7月27日，西安待售二手房从168466套上涨至171755套，库存还在继续堆积。

一边是新房四代宅不断内卷让利，一边是二手房挂牌持续增加。即便是成交量走高，普通二手房依旧要靠降价换取成交。市场分化会进一步拉大：地段过硬、户型优质的二手改善还能稳住流动性；户型落后、房龄偏大的普通二手房，会持续承受来自四代宅新房的压制，议价空间会进一步扩大。