眉山楼市撕开遮羞布：9月涨的不是房价，是它
一、核心结论：政策赋能与板块发力共振，楼市实现关键性复苏
2025年9月，眉山楼市在“政策端精准发力+市场端核心板块突破”的双重驱动下，完成传统旺季“金九”的预期兑现。从数据表现看，住宅市场量价同步回升，标志市场信心从“筑底”转向“修复”；从结构特征看，城市新中心以单盘热销、区域成交占比碾压式优势，正式确立“楼市主力板块”地位；从政策效能看，眉山“房产新政12条”与全国《住房租赁条例》形成供需两端、租购并举的政策闭环，其对市场的提振作用已从“预期引导”落地为“实际交易支撑”。
二、住宅市场：量价齐升印证复苏，新中心主导性特征显著
（一）成交数据：剔除特殊因素后，硬核指标呈稳健增长
根据眉山市东坡区网签备案数据及市场调研整理（数据已剔除汇宇·庾上云庭存量房回购集中备案对均价的干扰），2025年9月新房住宅成交硬核指标如下：
- 成交套数：800套，较前期市场低位实现显著回升；
- 成交面积：80028.12㎡，对应套均面积100.04㎡，符合当前市场以改善型需求为主、兼顾刚需的结构特征；
- 成交金额：42859.24万元（4.29亿元）；
- 成交均价：7445.06元/㎡，较前期小幅上涨，涨幅控制在合理区间，既反映市场需求支撑，也印证“稳房价”政策目标的实现。
（二）市场动因：城市新中心成主力增长极，产品力与区域价值形成合力
1. 区域驱动逻辑清晰：9月住宅成交回升并非“普涨”，而是以城市新中心为主力的“结构性增长”。该区域作为眉山城市发展极核，其规划定位（如配套落地进度、产业导入预期）形成明确的“价值锚点”，吸引的置业客群以本地改善、周边城市外溢需求为主，客群稳定性与购买力更强，避免了前期市场“刚需透支”的风险。
2. 产品适配需求精准：新中心板块楼盘均以“政策适配性+需求针对性”为主要开发逻辑——如国投·公园半岛的270°环幕户型、国投·未来序的“湖景太空舱”户型，均围绕“改善型居住体验”优化空间设计（高得房率、景观资源占有），与“房产新政12条”中“推进好房子供给”的导向高度契合，精准匹配当前市场“从‘有房住’到‘住好房’”的需求升级趋势。
（三）单盘表现：国企项目领跑，产品力与品牌力双轮驱动
从9月东坡区住宅单盘销售TOP5（按成交套数排序）及重点项目表现看，市场分化加剧，“强区域+好产品+硬品牌”的项目具备绝对竞争优势：
1. 国投·公园半岛：首开即实现“三项销冠”（成交套数80套、销售面积、销售金额），首开成交额破3亿元。核心竞争力在于：一是“极核区位”（城市新中心核心地段），二是“差异化产品”（岛湾森境景观下沉庭院、270°环幕视野，形成产品稀缺性），三是“国企信用背书”（眉山国投作为本土国企，在工程进度、交付保障上的优势，有效缓解购房者“交付焦虑”），最终吸引大量高净值改善客群。
2. 长衡·启元（48套）：以“轻改善洋房”为主力产品，聚焦“中端改善”客群，通过户型优化（如空间尺度升级、功能分区细化）降低改善门槛，契合市场“普惠型改善”需求，保持持续热销态势。
3. 国投·未来序（40套）：延续国投品牌热度，以“太和公园景观资源+高性价比”为核心卖点，“湖景太空舱”户型在保证居住舒适度（高得房率）的同时，价格定位相对亲民，平衡“改善体验”与“购房成本”，吸引预算有限但追求居住品质的客群。
4. 水天花月（30套）：作为非新中心板块的“异类”，其核心优势在于“产品定位精准”——精致小户聚焦西北区域外溢刚需客群，客群需求稳定（以地缘性、首次置业为主），形成差异化竞争。
5. 万景·进园汇（26套）：三期精品大平层凭借“成熟社区配套+大户型改善”定位，吸引本地终极改善客群，其成交表现印证“核心地段大户型”仍具备较强的价值保值能力。
此外，眉山发展地产·首域以2188.47㎡销售面积、1467.02万元成交金额入围面积及金额榜单前5，进一步验证“国企背景”在当前市场中的信用溢价——在市场信心修复阶段，国企的资金实力与交付保障能力，已成为购房者决策的重要考量因素，甚至超越“价格”成为首要选择标准。
三、政策与市场动态：租购并举政策闭环形成，供给端优化支撑市场活力
（一）政策落地：全国与本土政策协同，覆盖“租、购、供”全链条
1. 全国层面：租赁市场规范化，降低租房端交易风险
9月15日《住房租赁条例》正式施行，核心聚焦“规范交易秩序、保障租客权益”：一是明确押金管理（约定返还时间、禁止无理由扣减），直击租房市场“押金难退”痛点；二是禁止经纪机构/网络平台代收代付租金、押金，切断“租金贷”等金融风险传导路径，从制度层面稳定租赁市场预期，间接为购房市场“减压”（避免租赁市场混乱倒逼购房需求集中释放）。
2. 本土层面：“房产新政12条”精准发力，供需两端双向赋能
眉山“房产新政12条”于9月正式落地，并非“普惠式刺激”，而是针对市场核心矛盾（需求不足、供给错配、配套滞后、信心薄弱）精准施策，政策效能已初步显现：
- 需求端激活：通过“外地看房财政补贴”吸引外溢需求，“二手房以旧换新退个税+降低中介费”降低改善置换成本，“多子女家庭套数核减+子女就近入学”解决改善客群“后顾之忧”，“公积金额度上浮30%+川渝异地互认”降低购房金融成本，形成“需求激活组合拳”；
- 供给端优化：“推进好房子供给”引导开发商聚焦产品升级，“收购存量房作保障房+推行房票安置”消化存量库存（避免新增供应过剩），“推动闲置地处置”优化土地资源配置（避免土地闲置导致的规划兑现滞后）；
- 市场端规范：“提升物业服务+业主共有资金账户”改善居住后期体验，“中介新规”规范交易秩序，从“前端购房”到“后端居住”全链条提升市场规范性，增强购房者信心。
（二）预售与营销：供给补仓精准，营销聚焦“价值传递”
1. 预售补仓：精准匹配市场需求，避免供应过剩
9月东坡区有域尚·璞隐、国投·未来序、长衡·启元、水天花月·兰亭御4盘取得预售证，新增供应764套——从供应节奏看，未出现“集中放量”，而是根据市场消化能力（9月成交800套）适度补仓，既保证市场“有房可售”，又避免“供过于求”导致库存积压，体现“供给端精细化调控”思路；从供应结构看，4个项目分别位于城市新中心及岷东新区与崇礼片区，与市场需求集中区域高度匹配，供应精准度较高。
2. 营销动向：从“价格促销”转向“价值展示”
9月各项目营销活动已摆脱前期“单纯降价促销”的模式，转而聚焦“产品价值传递”与“品牌信心塑造”：如国投·公园半岛通过“金秋交响音乐会+实景展示区开放”，以“实景体验”让购房者直观感受产品品质（如景观、户型实际呈现），降低“期房想象与实际交付落差”的顾虑；万景·玺悦通过“星空江湾音乐会+‘人居梦想好房子’认证”，强化项目“改善属性”与“品质背书”；国投·未来序、万景·进园汇的“开学礼”“双节购”等优惠活动，也均与“购房需求场景”（如开学季家庭置业、双节假期看房）结合，避免“无差别促销”，营销效率显著提升。
四、土拍市场：优质地块挂牌“预热”，主力发展区位价值受关注
9月东坡区无土地成交，但月底挂牌2宗优质商住地块（均于10月21日开拍），从地块指标与区位特征看，反映出“土地市场与住宅市场联动”的清晰逻辑：
1. M-79号地块（岷东新区，109.9亩）：主要优势在于“成熟配套+低密属性”——容积率2.5、限高35米，决定未来产品以洋房、小高层为主，契合当前市场“改善型产品”需求；毗邻东坡文创园（文化配套）、市中医医院（医疗配套）、域尚·璞隐（已售项目，形成居住氛围），规划兑现度高，降低开发商“配套落地风险”，预计将吸引以“改善产品开发”为核心的房企（尤其是国企、品牌房企）。
2. D-822号地块（崇礼片区，23.67亩）：以“教育配套+刚需改善兼容”为特色卖点——邻近眉师附小崇礼校区（核心教育资源，吸引家庭客群）、万科眉州文化村（已形成成熟居住片区），容积率3.0、限高80米，可开发高层+小高层产品，适配“刚需+刚改”客群，地块面积较小（23.67亩），开发周期短、资金压力小，适合中小型房企或聚焦区域开发的本土房企。
两宗地块的挂牌，并非“盲目推地”，而是基于“住宅市场需求结构（改善为主、兼顾刚需）+区域价值兑现进度”的精准供给，若10月顺利成交，将为四季度及2026年市场提供“优质供应储备”，避免未来市场“好产品断供”，同时也将通过“土地市场热度”进一步强化城市核心区域的价值预期。
五、商业市场：结构性调整凸显，优质资产“抗跌性”显著
（一）成交特征：剔除特殊因素后，市场本质需求稳定
根据网签数据及市场调研，2025年9月东坡区纯商业成交呈现“结构性波动”：
- 9月商业成交69套，销售面积16308.36㎡，成交金额5172.17万元，（剔除特殊商业备案干扰后）均价10344.51元/㎡，反映了正常市场需求下，核心商业资产的价格水平；
- 市场动因：成交数量与成交金额回落但销售面积激增，核心原因是融锦新时代广场商业“低价备案”（推测为批量去化非优质商铺，如社区底商、偏远位置商铺，以“价换量”消化库存），属于“个案影响”，而非市场整体下行。
（二）单盘表现：优质商圈资产“保值能力”突出
从9月商业单盘表现看，市场分化远大于住宅市场，“区位决定价值”的特征极为显著：
1. 融锦新时代广场商业（16套，销量冠军）：以“低价备案+非核心商铺”为主要去化方式，目标客群为“低成本投资客”或“自营商户”，成交以“量”为主，反映非核心商业资产“以价换量”的生存逻辑；
2. 玫瑰佳恒天街（13套，金额冠军）：成交金额突破730万元，均价保持“万元级”，核心竞争力在于“核心商圈占位”（成熟商业氛围、稳定客流量、品牌商户聚集），其成交表现印证“核心商业资产”具备较强的抗风险能力——即使在市场调整期，依托“客流支撑+租金回报稳定性”，仍能保持价格稳定与交易活跃度，成为商业投资市场的“压舱石”。
六、趋势研判：政策效能持续释放，核芯板块主导市场走向
（一）短期（四季度）：市场将延续“稳中有升”，核芯板块仍是主线
1. 需求端：“房产新政12条”的效能将进一步释放——如“二手房以旧换新退个税”“公积金额度上浮”等政策的落地细则（如申请流程、办理时效）将逐步清晰，带动改善需求持续入市；10月优质地块开拍若形成热度，将进一步强化城市新中心、岷东新区等核心板块的价值预期，吸引观望客群入场。
2. 供给端：国投·公园半岛、国投·未来序等热盘将持续推货，万景|国投·御海棠（规划公示待过规）等新项目有望入市，核芯板块优质供应充足，支撑市场成交；土地市场若能顺利成交，将为市场注入“长期信心”（避免未来供应断层）。
（二）长期（2026年及以后）：“核芯板块+产品为王+国企信用”成市场核心逻辑
1. 板块分化加剧：城市新中心、岷东新区等规划兑现度高、配套完善的重点板块，将持续吸引资源（房企、资金、客群）聚集，成为楼市“主力增长极”；而配套滞后、规划落地不明朗的非关键区域板块，市场需求将进一步萎缩，成交持续低迷，形成“强者恒强”的格局。
2. 产品竞争升级：随着“好房子供给”政策的持续引导，市场竞争将从“价格竞争”全面转向“产品竞争”——户型设计、景观资源、物业服务、社区配套（如养老、教育）将成为项目核心竞争力，“同质化产品”将面临被淘汰风险。
3. 品牌信用权重提升：在市场信心修复阶段，“国企/央企背景”“交付保障能力”“品牌口碑”将成为购房者决策的“核心变量”，具备这些优势的房企（如眉山国投、眉山发展地产）将占据更多市场份额，行业集中度有望进一步提升。
