房价还能回到2021年的高点吗？很多人问错了问题，真正要问的不是会不会，而是按照历史规律需要多长时间。全球房地产的历史已经给出了答案。
 
先看东瀛。1991年泡沫破灭后，全国房价地价一路下跌，商业地价最高跌了70%，住宅跌了50%。直到2013年之后，有了安倍经济学放宽、三支箭等货币流动性推动，东京核心区才重新超过历史高点。从1991年算起，整整30年。而且恢复的主要是东京、大阪这些核心位置，大量地方城市还没有涨回到当年的水平。
 
再看老美。2007年次贷危机之后，全国房价平均下跌30%，部分城市跌幅超过50%。但随着经济复苏和超低利率，老美整个房价恢复用了10年，在2017年之后就超过了上一轮高点。HK也类似，1997年亚洲金融危机，房价累计跌幅超过60%，直到2017年才回到历史高点，一个周期大概20年。
 
欧洲也是如此，西班牙、爱尔兰、葡萄牙在金融危机后出现房价大跌，随着经济恢复、就业改善、低利率和人口涌入，主要城市陆续恢复。爱尔兰、西班牙恢复得快，而人口老龄化严重、经济增长缓慢的意大利，不少城市至今也没有恢复。
 
全球房地产有三个共同规律。
 
第一，东瀛是一个特殊案例，但大多数国家的房地产调整是4到6年，而想回到上一轮高点往往在10年左右，有些甚至需要15年、20年。
 
第二，并不是所有房子都会涨回来，真正创新高的都是人口持续涌入、产业不断升级、土地资源越来越稀缺的中心城市中心地段。
 
第三，人口流出、产业衰退的地区，即便名义房价有所恢复，扣除通胀后，实际回报往往还在下跌。
 
国内房价到底会怎样？大概率不会简单照搬东瀛那套，毕竟大陆用了4年时间跌了东瀛20年走过的路。但我们也不会照搬老美，因为大陆还有很多城镇化、调控等特殊因素，同时也面临人口负增长、住房拥有率很高、库存压力大的现实。
 
最大概率肯定不再是全国一起涨，也不是全国一起跌，而是持续性分化。中心城市、中心地段、中心资产未来优先修复，而大量人口持续流出的三四五六七八线城市，回到2021年的高度可能一百年都看不见。
 
讨论房价别去研究情绪，要研究规律。历史告诉我们，一个真正的房地产调整之后修复，既不是三五年，也不是三五十年。我们讨论的是房地产而不是房子。真正能够穿越周期的，永远是优质城市、最优质的地段和优质的资产。