明年房价还会不会降？

别再猜了！我的判断就一句话——一线城市明年大概率止跌企稳，三四线还得继续阴跌。房价全面普涨的梦，别做了。

昨天统计局刚出的数据：4月份一线城市新房价格环比上涨0.1%，上海涨0.4%领跑；二手房方面，京沪已经连续三个月环比上涨，广深也连涨两个月了。而另一边，百城新房70个城市还在跌，呼和浩特跌幅甚至达到4.73%。

楼市已经彻底进入“分化剧本”，再也不是闭眼买的时代。

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一、政策明牌：托底不托涨

4月28日中央政治局会议，对楼市的表述变了——从之前“着力稳定”换成“努力稳定”。两个字的变化，信号很明确：政策底线是防止房价崩盘拖垮银行系统，但绝对不会再发动一轮暴涨行情。

有人问：首付降到15%、公积金利率降到2.6%，这么多利好难道不是要拉房价吗？错了。这套组合拳的真正目标，是保成交量、保房企现金流、保住地方土地财政的“底裤”，帮楼市“软着陆”，而不是再次起飞。

认清这一点，你才能看懂明年房价的真正走向。

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二、数据告诉你答案

市场已经在用脚投票了。

从成交量来看，局面正在修复。4月份上海二手房网签量达到2.87万套，创下近十年同期新高。量稳住了，价格才有企稳的基础。

从供给端看，住建部新规要求新出让土地优先现房销售，期房资金100%进入监管账户。市场上流通的可售房源短期内会受影响，一线城市供需本就偏紧，这反而对核心区房价形成支撑。

为什么三四线还得跌？很简单，库存高企、人口外流、没有产业支撑——房子再多没人接盘，价格自然往下走。这个趋势，至少还要持续两三年。

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三、股民怎么办？

股价和房价，两码事。

地产股近期已经明显异动。Wind房地产指数过去一个月涨了5.45%，远超沪深300；保利发展从4月7日低点5.47元反弹到6.21元，累计涨幅超13.5%。万科A反弹超12%，深深房A更猛，近一个月涨了43%。

估值方面，保利、万科、招商蛇口、金地集团全部深度破净，PB普遍在0.38到0.84之间，股价只有净资产的4到8折。高盛4月份专门发了一篇报告，标题就叫“抢在一线城市复苏之前布局”，核心观点是：上海、深圳有望在今年底或明年下半年触底，到2028年底房价可能累计上涨约15%。

但要提醒一句：地产股涨的不是房价反弹的逻辑，而是“利空出尽、估值修复”的逻辑，叠加政策托底带来的情绪回暖。这里面有机会，但必须优中选优——拿地质量好、融资渠道通、财务健康的企业才值得看，垃圾房企烂到骨子里，再便宜也别碰。

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明年房价还会降吗？我的答案是：核心城市的核心地段，明年大概率是底部区间；远郊和三四线，降的趋势还没走完。股市里地产板块有机会，但一定要擦亮眼睛。

留两个问题跟大家一起聊聊：

1. 你觉得你所在的城市，房价明年会涨还是跌？
2. 地产股这波反弹，你是已经上车了，还是准备继续观望？

欢迎评论区说说，今晚我一起回复。