贵阳，女子带客户大姐看房，对方看中了一套320万的别墅，买卖双方也坐在一起谈了价，可因为2万元差价一直没谈拢。可之后女子突然得知这套房子已经出售并过户了。大姐承认是她爱人买了房子，但是是在聚餐时，得知朋友的朋友的朋友要卖，才买的房子。在沈女士看来这件事太过巧合，很难解释，她怀疑对方存在跳单，能够购置三百多万的别墅，却不愿支付三万多的佣金，这让她难以接受。

沈女士把带看和谈价的记录整理好，找到一位懂行的律师，想问问这钱到底能不能要回来。律师没有先给结论，先讲了十几年前上海的一起老案子。

2008年，上海中原物业顾问有限公司接受房主委托，出售一套挂牌价165万元的房子。买家陶德华通过中原公司的中介看了房，还签了一份《房地产求购确认书》。

确认书写明，看房后6个月内，买家不能利用中原公司提供的信息和机会，绕开公司与房主另行签约，否则要按成交价的百分之一支付违约金。

陶德华看完房，转头找了另一家中介，最后以138万元买下同一套房子，比挂牌价少了27万。中原公司得知后，认为陶德华跳单，起诉要求他支付违约金，数额约1.65万元。

一审法院支持了中原公司。陶德华不服上诉，2009年，上海市第二中级人民法院二审改判。法院查明，这套房子当时有多家中介同时在对外发布，信息并不是中原公司独有的，陶德华完全可以在几家中介里挑价格更低、服务更好的一家成交，所以不算违约。

2011年12月20日，最高人民法院发布第一批指导性案例，这起案件是指导案例1号。裁判要点很明确：同一房源信息由多家中介公开发布，买家利用的是其他渠道同样能获得的信息，选择价格更低的中介成交，不构成跳单。

沈女士听到这里，心里有点慌，问律师，那自己是不是也可能输。律师说要看细节：这套别墅是不是沈女士最先掌握的房源，是不是只有她一家在带看，王大姐夫妇最后成交，是不是靠了她前面带看和谈价的成果。带看记录、房源首次披露的证明、谈价的沟通记录，都得留好。

接着律师讲到民法典。2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过《民法典》，2021年1月1日起施行。

原来合同法里的居间合同，在民法典里改称中介合同，集中在第961条至第966条。第965条专门管跳单：委托人接受中介服务后，利用中介提供的机会绕开中介直接订立合同的，要向中介支付报酬。这个规定和陶德华案里法院划的边界，方向是一致的。

律师又说，第964条规定，没有促成合同成立的，中介不能要报酬，只能按约定要求支付必要费用。

第963条则规定，促成合同的，中介活动的费用由中介自己承担。沈女士这三个多月的奔波，要变成买卖双方各34500元的佣金，就得证明这笔交易和自己有关。第962条同样约束中介，必须如实报告订约事项，如果中介故意隐瞒重要情况，也拿不到报酬。

律师随后问，你和王大姐签过书面委托吗？沈女士愣住了，想了半天，只记得当初是在网上联系的，纸面上的东西没有印象。

律师告诉沈女士，2011年1月20日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合发布《房地产经纪管理办法》，同年4月1日起施行，2016年修改过，要求经纪机构与委托人签订书面服务合同。

当年中原公司能主张违约金，靠的就是那份白纸黑字的确认书。没有书面合同也不是完全没办法，但举证会难很多。

沈女士回到家，把7月2日到店谈价前后的通话记录和聊天内容，一条一条截图保存。王大姐说出差回来会当面协商，日子却一天天过去了。

房东和聚餐上那位朋友的朋友的朋友，到底有没有关联，沈女士还没弄清楚，这些能不能成为关键，恐怕要等两边见面那天才有答案。