出国前羡慕美国永久产权，去了才知道是个巨型圈套！
 
一个华人在新泽西刚交完三季度房产税：1814 美元，再加 2 美元手续费。全年算下来 6800 多美元，比去年又涨了 400，搬来之后年年涨。
 
以前总觉得房子土地永久归自己，不卖就谁也拿不走。现在才明白：这哪是永久产权，根本就是永续债！产权是永久的，可人能不能一直当房主，全看你交不交得起税。
 
这个朋友搬到新泽西五年了。
 
五年前买房的时候，中介跟他说，美国房子好，永久产权，地也是你的，子子孙孙传下去。他一听，心动了。国内房子才70年产权，美国直接永久，这买卖划算啊。
 
结果住了五年，房产税交了快三万美元。而且每年都涨，今年6800，明年可能7200，后年7500。他算了一笔账，按这个涨法，住满30年，光房产税就交了二三十万美元。这还不算房屋保险、物业费、维修费。
 
他跟我说，现在才明白，美国的"永久产权"就是个文字游戏。
 
产权确实是永久的，房子和地法律上永远是你的。但前提是——你得交得起税。你交不起税，政府就把你的房子拍卖，抵税。到时候你什么永久产权，一纸文件就给你抹了。
 
新泽西这个地方，房产税税率大概在2%左右。看着不高对吧？但它是按房屋评估价来算的。你房子值35万，一年就交7000。房子涨价了，评估价跟着涨，税也涨。而且美国的房子每年都重新评估，基本上只涨不跌。
 
最坑的是什么？你退休了，收入降了，但房产税不降。很多美国老人，房子住了几十年，早就还清贷款了，但因为房产税年年涨，最后交不起，只能卖掉房子搬走。你说这叫什么永久产权？产权是永久的，但你住不起了。
 
这朋友说，他邻居就是个美国老头，80多了，住了40年的房子，去年因为交不起房产税，被政府强制拍卖。老头拿着卖房子剩下的钱，搬去了更便宜的州。住了一辈子的家，说没就没了。
 
所以你看，美国的房子不是资产，是负债。你以为你买了房，其实你是跟政府签了一份永续租约。租金就是房产税，年年交，永远交不完，而且只涨不跌。你交得起，你就是房主；交不起，你就是过客。
 
这跟国内的70年产权比，到底哪个好？
 
国内70年产权，至少你交了房款之后，没有房产税（目前大部分城市没有），住到70年再说。70年之后怎么办？物权法说了，自动续期。虽然具体细则还没完全落地，但至少你不用担心住到一半被赶出去。
 
美国呢？表面上永久，实际上你每年都在为这个"永久"付费。而且这个费用不受你控制，政府说涨就涨。你算了算，70年下来交的税，可能比房子本身还贵。
 
当然，美国的房产税也不是白交的。税款主要用于当地的公立学校、警察、消防、道路维修。你交的税多，你那个区的学校就好，警察就多，治安就好。这也是为什么美国好学区的房子贵、税高，因为大家都在为教育资源买单。
 
但问题是，这个制度对老年人和低收入者太不友好了。你年轻的时候收入高，交得起税。老了退休了，收入锐减，税还在涨。你总不能因为老了就不住房子了吧？
 
有些州有针对老年人的房产税减免政策，但条件苛刻，额度有限，解决不了根本问题。
 
这朋友现在算是看透了。他说以前在国内，总觉得外国的月亮圆，美国的房子永久产权多好。真住进来才发现，天底下没有免费的午餐。你想要永久产权，就得永远交税。你想要低税收，就得接受房子不是你的。
 
说到底，产权这个东西，本质上是国家跟个人之间的契约。国家保护你的产权，你向国家纳税。区别只是收税的方式不同——有的一次性收（土地出让金），有的年年收（房产税）。没有哪种制度是完美的，各有各的账。
 
国内这些年一直在讨论房产税立法，很多人担心。其实看看美国的例子就知道，房产税这东西，一旦收起来，就没有回头路了。税率只会涨不会降，评估价只会升不会跌。到最后，房子是不是你的，还真不好说。
 
那个华人朋友最后说了一句话，我觉得挺到位。他说，什么永久产权不永久产权的，能踏踏实实住到老、住到死的房子，才是真正属于你的房子。其他的，都是纸面富贵。