昆明楼市：

原本不少昆明房东以为市场已经调整到低位，土地供应理应随之收缩。但今年昆明实际土地出让规模远超最初规划，计划供地145.26公顷，实际出让来到300公顷，持续释放大量新房潜在货源。房东普遍形成心理预期，后续市场还会源源不断上新新房，进一步压制二手房的报价底气，观望情绪变得更浓。

新房市场最大的变化，就是四代宅快速崛起，新房里面四代宅占比已经突破10%，扩张速度十分迅猛。
做四代宅需要增加悬挑楼板、专属排水、结构加固等配套，每平要多出600‑800元建安成本。但开发商销售端可以直接把售价拉高10%‑20%，利润空间可观，所以房企开发热情很高，愿意大力布局这类产品。

昆明气候条件适合空中庭院居住体验，四代宅相当于平民版庭院别墅，戳中本地改善群体的需求。于是市场出现了一股置换潮：大量手握普通三代宅的房东，选择把自家二手房挂牌抛售，腾出钱去置换四代宅新房。

这种卖旧买新的置换行为，直接推高昆明二手房待售库存。一边是房东置换带来源源不断新增挂牌，另一边购房需求总量并没有同步扩张，二手房内卷加剧，普通三代宅的去化难度持续走高，降价走量成为常态。

当然市场分化依旧明显，像滇池度假区这类优质资源板块抗跌能力更强；而草海这类板块，受新增供应、置换抛压影响，价格回调幅度更大。
短期来看，昆明大跌阶段基本过去，但受土地供应、产品代际迭代影响，整体还是以震荡调整为主，普通老二手房承压会长期存在，只有少数资源、物业过硬的小区，房价才能保持韧性。