最近，上海大吴淞宝山启动区控制性详细规划正式对外公示。

距离2024年6月市政府批复《大吴淞地区专项规划》刚好两年，从"110平方公里跨四区统筹"的宏大叙事，到今天12.6平方公里启动区控详落地，这张上海"北转型"的王牌，终于要从蓝图走到工地了。

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启动区到底划了哪一块

先看范围。启动区北至水产路，南至长江西路，东至同济路—鹤岗路，西至江杨北路—江杨南路—蕰藻浜—虎林路，12.6平方公里，卡在大吴淞地区的中部，也是蕰藻浜两岸功能转型的核心段。

空间结构上，这次控规给出了很清晰的骨架"一心一核、双环四带、三片区"：

一心一核：蕰藻浜、外环、十里画卷三条东西轴，与淞兴塘南北创新带交汇处，做"淞南湖活力心"（蓝绿+公共活动）和"淞兴岛服务核"（高能级现代服务业）；

双环四带：环湖体验慢行环+淞南湖—吴淞新中心的创新融合环；

三片区：南片"未来工坊"（科创智造）、中片"创潮新洲"（绿色低碳+公共活动）、北片"智艺之城"（智慧+文化+艺术+生活）。

生态这块下了血本，中央绿谷约212公顷、蕰藻浜从工业岸线翻成文化艺术景观带、十里画卷长约5公里宽约200米，三者叠成"三轴四带一核多节点多绿巷"的蓝绿网。规划口径里，启动区是要做成"长在公园里的城市"的。

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12.6平方公里背后的"大吴淞"

要把启动区看懂，得先看清它上面那一层——《大吴淞地区专项规划》是上海首个突破行政边界的重点地区专项规划，跨宝山、浦东、静安、杨浦四区，总面积约110平方公里，定位"三江交汇、上海之门"，承载上海主城区北部的城市副中心功能。

宝山"十五五"的"一核两翼"里，"一核"就是吴淞创新城，启动区是这"一核"的先手棋。

交通这边，启动区周边已经或即将堆齐几张关键牌：

18号线二期：2025年底开通，填补宝山南部东西向轨交空白，江杨南路站与19号线形成双线换乘；

19号线：南北"换乘王"，北端接高铁宝山站；

高铁宝山站：上海"四主多辅"里的主辅助客站之一，预计2027年投运，叠加吴淞口国际邮轮港，北部门户从"交通末梢"翻成"高铁+邮轮"双枢纽；

再加上26号线大环线北段外扩至外环一带、沪通城际、南何支线客运化改造，"通勤有地铁、出城有高铁、互联有大环线"的架子已经搭起来了。

产业层面，不锈钢、特钢两个"一平方公里"先行启动区已经在推，上大美院、米其林未来工坊、合生汇（落高铁宝山站）陆续签约，"十五五"开局这一波，宝山是把大吴淞当头号工程在跑的。

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35宗宅地意味着什么？

买房人更关注的，还是217万平方米商品住宅、35宗宅地，这个数字摊开，对应的大致是未来3-5年宝山中部一波持续的供应梯队，而且产品是分层的。

杨行板块：高铁宝山站南侧，金茂已经拿了三宗（含02aA-04、13A-01等），总建面约22万方，混业业态，踩的就是高铁站+19号线的节点；同板块铁山路车辆基地上盖还锁了8幅Rr3宅地，未来杨行会从"睡城"往"枢纽型居住+商务"翻。

淞南板块：18号线通南路站TOD附近，金茂K1-11地块被市场喊到"至少7万"的预期，隔壁就是杨浦新江湾，18号线把两个板块串起来之后，淞南的价格锚在往上抬。

吴淞滨江：十四街坊刚批的两幅宅地，首次引入"抬板住宅"设计，3号线淞滨路站500米、东侧直面黄浦江，限高80米，高区看江，算是吴淞滨江居住品质的第一次真正抬轿。

更关键的是产品结构，启动区控规里既有Rr4人才公寓、保障房，也有滨水改善、湖景高端，搭配中央公园+全龄配套，目标是把原来"工业区刚需单一"的人口结构，换成"科创+文创+商务"的稳定自住盘。这种人口结构的切换，才是板块价值能不能撑住的核心。

写在最后：

对买房人来说，启动区控规公示是一个节点信号而不是买入指令。

未来3年杨行、淞南、吴淞滨江这三个子板块会陆续有新品出来，产品分层会比现在清晰得多，预算从五六百万到千万级都能在这条蕰藻浜沿线找到对应选项。

但节奏上建议盯着两个东西：高铁宝山站2027年能不能如期投运、18号线二期通车后江杨南路换乘枢纽的兑现速度，这两个节点踩实了，大吴淞这把牌才真正算打出来。

对此，你怎么看？