“简直是土匪！”江苏一业委会在未召开业主大会、未征得全体业主同意的情况下，擅自通过内部决议，授权物业公司将侧门门禁与物业费缴纳情况挂钩，按时缴费的业主可正常开卡进出，欠费的业主则不予开通。一位业主因认为物业履职不到位而拖欠物业费，结果被物业公司依据业委会授权，直接禁止从自家小区的侧门出入，一怒之下，将业委会和物业告上法院，法院这样判了！

参考资料：红星新闻

江苏一小区为催收物业费，祭出强硬手段，直接关停欠费业主的小区侧门通行权限，致使业主日常出行严重受阻。

家住本地小区的李先生最近遇上一件糟心事，每天出门回家都绕远路，短短半个月多走的路程累加起来接近数十公里，平日里接送孩子、下班买菜的便利通道彻底对自己关上，根源仅仅是他没有按时结清当年的物业费。

这套小区建成已有多年，当初规划时特意增设了东西两处出入口，正门紧邻城市主干道，早晚高峰车流密集，接送孩童、步行通勤的业主大多会选择走东侧侧门。

李先生入住这套住宅已有五年，前几年物业费都按期足额缴纳，去年开始，他接连向物业反馈多项服务漏洞，多次沟通后问题始终没有实质性改善，几番交涉无果后，才暂缓缴纳物业费，打算等物业完成整改、给出明确答复后再补齐相关费用。

前后大半年时间里，李先生整理了不少物业履职缺位的凭证，楼道公共照明损坏长期无人更换、地下车库积水滋生异味、小区绿化带杂草疯长无人修剪。

李先生也曾前往物业服务中心现场沟通，现场工作人员互相推诿，没有专人跟进他反映的一系列问题，公共区域电梯广告、小区地面车位租赁产生的收益明细。
 
物业也始终拒绝向业主公示，种种积攒下来的不满，让李先生选择暂缓缴费，想用这样的方式倒逼物业正视自身服务短板。

令李先生始料未及的是，物业既未主动上门协商整改方案，也未依流程发送书面催缴通知，反而径直对其日常通行的侧门门禁权限加以限制。

某天傍晚，李先生接完孩子回家，习惯性走向东侧侧门，拿出门禁卡贴近读卡器，设备反复发出报错提示，屏幕上持续显示权限未激活，反复尝试十几次都无法开门。

他当即找到门岗保安询问缘由，保安拿出一份业委会盖章的内部文件，告知小区业委会已经定下新规，门禁卡使用权限直接和物业费缴纳状态绑定，但凡存在欠费记录的业主，侧门通行权限全部临时关闭。

这份文件让李先生倍感意外，他从来没有收到过小区召开业主大会的通知，手机业主群、单元楼公告栏里，也没有张贴过任何关于调整门禁管理规则、物业费配套约束条款的公示，身边不少邻居同样对此事毫不知情。
 
仅凭借一份内部签字决议，便全权授权物业公司执行以门禁限制催费的方案，整个流程全然越过法定的业主共同决策环节，如此操作实在有失妥当。

原本五分钟就能到家的路线被迫作废，想要进出小区只能绕行正门，早晚高峰主干道车辆拥堵，步行过马路还要时刻避让来往车辆，家中老人腿脚不便，平日里依靠侧门直达楼下小花园散步，如今也只能长时间居家。

物业工作人员始终以业委会决议为借口，坚持必须全额结清欠费才能恢复门禁，双方数次沟通都陷入僵局。
 
协商无果、毫无转机后，李先生决意借助法律途径捍卫自身合法权益，他一纸诉状，将小区业主委员会与负责小区服务的物业公司一并告上当地人民法院。

庭审环节中，业委会一方辩称出台这项规定是为了简化物业费催收工作，缓解物业运营资金压力，出发点是保障小区整体服务正常运转。
 
物业公司则表示自身只是遵照业委会给出的书面授权执行操作，限制门禁通行并非企业单方面决定，责任应当由业委会承担。

本案当中业委会仅依靠少数内部成员商议，全程未组织业主大会，没有收集业主表决意见，这份决议从出台环节就不符合法定程序，不具备任何法律约束力，物业依据这份无效决议执行门禁限制措施，同样缺乏合法依据。

若物业遭遇业主逾期未缴纳物业费的情况，应先以书面形式送达催告通知，给予其合理的缴费期限，期限届满仍未结清费用，可通过调解、独立诉讼、申请仲裁等正规途径追讨欠款。

庭审结束后的调解阶段，承办法官分别向业委会、物业公司释明全部相关法律规定，清晰告知两项主体各自存在的违规行为以及对应的法律后果。

针对李先生暂缓缴纳物业费按照双方核对后的金额结清拖欠的物业费，物业不再另行收取滞纳金，双方搁置此前产生的对立情绪，后续通过友好沟通处理物业服务相关分歧。
 
这件看似普通的小区通行纠纷，透过法院完整清晰的判决逻辑，把物权保障、物业服务权责、业委会议事流程等大众容易混淆的法律细节直观展现出来。
 
不管是小区住户、物业从业者还是业委会成员，都能从中理清自身行为的法律边界，为化解全国各地层出不穷的物业费与门禁冲突提供清晰可行的处理思路。