最近常听到一种说法：只要房价再跌跌，租售比（年租金/房屋总价）就会慢慢变得合理，甚至超过银行理财收益率。到那时，买房收租比存银行划算，房价自然就跌到底了。 这个逻辑听起来很美，但最新数据显示，10月份全国40个重点城市的租房需求环比大幅下降了14%，租金价格也在持续走低。 这可不是什么“租金稳定”，而是房租自己也快撑不住了。 指望着靠“租售比”这把尺子量出房价的底，恐怕从一开始就想错了。为什么这个看似合理的逻辑会失灵呢？关键有三层原因，一层比一层扎心。 第一层，这想法错在以为租金是“铁饭碗”，但现实是租金比想象中脆弱得多。 “租售比合理论”有个致命前提，就是默认租金永远稳定。但租金这东西，直接挂钩的是老百姓的饭碗和收入。 现在经济压力不小，就业形势严峻，很多人不得不“消费降级”——从整租变成合租，从市中心搬到远郊，甚至直接离开大城市回老家。 与此同时，市场上能租的房子却因为前几年卖的期房纷纷交付，加上不少业主“以租代售”来止损，变得越来越多。 租房子的人少了，房子却更多了，租金怎么可能稳得住？你以为房价跌是在改善租售比，但很可能租金跌得比房价还快，算下来租售比反而更差了。 第二层，就算纸面上租售比好看了，但月供是刚性的，租金收入却是波动的。 举个例子，一套500万的房子，一年租金10万，租售比是2%。如果房价跌到400万，租金不变，租售比好像升到了2.5%，看起来更划算了。 但问题在于，如果你贷款买房，每个月要还的月供是雷打不动的。而租金收入呢？ 可能会因为租客搬走、空置期拉长或者租金下调而减少。 这就好比开公司，产品（租金）卖不上价，但银行贷款（月供）一分不能少，现金流一断，公司照样得关门。 资产的真实价值，得看它产生稳定现金流的能力，当这个能力本身都在动摇时，房价的底根本没法算。 第三层，也是最关键的一层，是“下跌预期”比算数更可怕。 投资品最怕的就是价格一直跌的预期。当房价处于下行通道，潜在买家心里会打鼓：“现在买了，明年要是再跌10%怎么办？” 就算眼下租售比看起来还行，但房价可能下跌的损失，远远覆盖了那点租金收益。 没人愿意伸手去接一把还在下落的刀。所以，市场信心的崩塌，比任何估值模型都更能压垮房价。 所以，真正的逻辑链条其实是这样的： 经济承压 → 就业和收入受影响 → 租房需求减少、租金下跌（这就是我们现在看到的）→ 房子的现金流能力变弱、投资价值被重估 → 大家对房价的预期更加悲观 → 房价继续承压。 所以说，当租金本身都在大幅下滑时，它不但成不了房价的“稳定器”，反而可能变成压垮房价预期的“最后一根稻草”。 房价到底有没有“跌到位”，最终还得看经济活力是不是真的回来了，老百姓对未来的收入有没有稳定的信心。 在此之前，对于那些靠着静态模型算出来的“市场见底”论，咱最好多留一份心。