上海，一老人委托中介卖旧房换小房，却被诱导"先买后卖"。5名中介围堵催促下，老人

上海，一老人委托中介卖旧房换小房，却被诱导"先买后卖"。5名中介围堵催促下，老人被骑电动车"押"着借钱凑5万定金，2小时盲签3份协议购下光新路116㎡房产。事后才知，中介隐瞒房屋抵押、50年产权，更致旧房沦为"二套房"税费暴增！当旧房未售、无力支付560万新房价款时，上家竟索要百万违约金。老人急火攻心当场心梗送医。家属控诉："这是围猎式销售！"中介仅冷回："按合同办事。"   据新民晚报7月1日报道，2024年11月，上海78岁的林淑芬（化名）与79岁的丈夫陈国栋（化名）委托某知名房产中介出售名下141㎡的旧房，并签订《房屋独家委托协议》，约定中介需在2025年3月31日前售出房屋。协议未设置制约或违约条款，中介店长曾口头承诺按期售房。   两天后，中介店长杨某以“了解行情”为由，极力推荐光新路一套116㎡二手房，总价590万元，并称“旧房售出后需安置户口”。   在5名中介人员围拢催促下，二老被带至现场看房。中介总监曾某以“多人抢房”施压，要求立即支付定金。   陈国栋称现金不足，中介竟主动借款1万元，并骑电动车载其向朋友借得5万元，当场支付定金。   短短2小时内，二老在未细读条款的情况下，签署了《房地产买卖（含居间）合同》《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，12月7日又补足剩余5万元定金。   至2025年3月31日，旧房仍未售出。   二老无力购买新房，却被告知因已“网签”导致旧房沦为“二套房”，交易税费大增。   4月，上家要求继续履约或赔付总房价20%，约100万元违约金，中介亦强硬要求10月前付清560万房款。   林淑芬当场心梗昏倒送医，诊断为“心梗三项需留院观察”。   截至目前，林淑芬的儿子交涉后提出承担20万定金损失，但上家与中介均拒绝。   那么，从法律角度，这件事如何评判呢？   1、中介是否履行如实告知义务？两个老人如何救济？   《民法典》第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。   本案中，涉案房产存在抵押登记属于物权公示内容，中介未主动核查并告知，导致买方误判交易风险。   而土地使用年限直接影响房屋价值与交易决策，未告知构成重大遗漏。   在网签将锁定购房资格并改变旧房交易税费，二套房个税增加，属于“与合同订立有关的重大事实”，中介却以“流程文件”淡化处理。   而且，林淑芬和陈国栋均是高龄老人，针对高龄消费者，中介的告知义务理应达到充分释明标准，如以通俗语言书面释明合同核心条款。但中介仅口头催促签约，未就风险条款（如违约金20%）进行标注或朗读，未尽到合理的提示义务。   因此，涉案中介或未尽到如实告知委托人相关委托事项的义务，继而导致林淑芬和陈国栋作出错误判断，引发高额违约金等赔偿。基于此，林淑芬和陈国栋可以拒绝支付中介费用，并向中介索赔损失。   2、合同签订过程是否存在胁迫等程序瑕疵，能否撤销？   《民法典》第150条，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。   在交易过程中，中介引导林淑芬和陈国栋两位老人在2小时内完成看房、借款、签约全流程，远超老年人合理审阅期限。   而5名中介人员围堵形成心理强制，使林淑芬和陈国栋或在“非自由状态”下作出意思表示。且中介主动出借资金促成缔约，实质是制造“情感负债”干扰判断。   然而，从举证责任角度，结合证据规定，对于欺诈等情形，要求达到排除合理性怀疑的证明标准，高于高度盖然性标准，两位老人估计比较难举证证明，将承担举证不能后果。   也就是说，林淑芬和陈国栋若想解除房屋买卖合同，存在较大难度。   3、百万违约金是否显失公平？   《民法典》第585条规定，违约金本质是“补偿性为主，惩罚性为辅”，如约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。   本案中，双方约定的100万元索赔是定金的10倍，远超卖方实际损失，房屋未实际交割，损失仅为机会成本。   卖方未证明房价下跌或资金占用损失，高额违约金实质成为“盈利工具”。   结合司法解释，在调整违约金时，应当综合各方过错程度、履行情况、合同主体等因素综合判断。   具体到本案，卖方及中介均明知林淑芬和陈国栋需售旧房才能履约，仍接受其要约，存在缔约过失。而中介已告知买方置换背景，卖方对违约风险应有预判。   林淑芬和陈国栋均为高龄老人，一旦要支付高额违约金，支持全额违约金将导致老人倾家荡产。   因此，林淑芬和陈国栋或可尝试主张调整违约金，争取少赔偿。   对此，大家怎么看？