“现在的‘老破小’居然这么抢手？”最近不少关注房产的人发现，曾经被嫌弃“房龄老、户型小、配套旧”的老破小，在2025年突然成了市场上的香饽饽，不仅咨询量翻倍，部分核心地段的房源甚至出现“供不应求”的情况。

这背后并非偶然，而是有明确的政策导向支撑。2025年住建部联合发改委发布的《城市更新行动实施细则》中，明确提出“优化老旧小区改造路径，完善配套服务设施，保障刚需群体住房需求”，这份官方文件直接给“老破小”的价值重塑定了调。作为长期关注房产政策与民生需求的新闻博主，今天就用大白话拆解“老破小”突然走红的核心原因，看看哪两类人能直接受益，政策到底带来了哪些实实在在的利好。

一、“老破小”走红不是炒作，政策+配套双轮驱动

很多人疑惑，“老破小”明明有诸多短板，为何突然就成了香饽饽？其实答案很简单：政策红利加持+核心配套优势，让它的性价比优势彻底凸显。

首先是政策层面的大力支持。2025年新发布的《城市更新行动实施细则》中，不再强调“大拆大建”，而是转向“微改造+功能提升”，这让大量老破小避免了被拆迁的不确定性，反而迎来了改造升级的机会。文件明确要求，2025-2027年期间，全国将投入8000亿元用于老旧小区改造，重点提升供水、供电、供暖、燃气等基础配套，同时加装电梯、建设停车场、增设养老托幼设施等。

更关键的是，这次改造不再是“表面功夫”，而是“内外兼修”。比如北京西城区的老旧小区，改造后不仅外立面焕然一新，还新增了智能门禁、充电桩、社区食堂等设施；上海静安区则推出“一小区一方案”，针对不同小区的短板进行精准改造，部分小区甚至实现了“光纤入户全覆盖”“垃圾分类智能化”。这些改造让老破小的居住体验大幅提升，短板逐渐被补齐。

其次是核心配套的不可替代性。“老破小”大多位于城市核心区域，周边学校、医院、商场、地铁等配套成熟，这是很多新建商品房难以比拟的优势。以教育资源为例，很多老破小对应的学区都是城市优质学区，而2025年教育部门发布的《义务教育阶段学区划分优化方案》中，明确“保持学区划分相对稳定，优先保障老旧小区适龄儿童入学权益”，这让看重学区的家庭对老破小的需求持续增加。

另外，核心区域的交通便利性也让老破小更具吸引力。对上班族来说，住在老破小，步行或乘坐一两站地铁就能到达工作地点，省去了长途通勤的时间成本；周边的菜市场、超市、医院等生活配套齐全，日常生活十分便捷。第三方数据显示，2025年上半年，全国核心城市老破小的成交量同比上涨23%，其中学区房和地铁房的成交量占比达到67%。

二、两类人直接受益，政策红利精准落地

这次“老破小”的价值重塑，并非全民普惠，而是有两类人群能直接享受到政策红利，成为最大受益者。

第一类：刚需购房群体，低门槛实现“城市安家”

对刚步入社会的年轻人、外来务工人员等刚需群体来说，买房最大的痛点就是“预算有限”。新建商品房大多位于城市郊区，不仅价格偏高，而且配套不成熟，通勤成本高；而核心区域的老破小，虽然面积不大，但总价低、首付压力小，成为刚需群体“上车”的最佳选择。

2025年的政策更是给刚需群体送上“定心丸”。文件明确提出，对购买老旧小区改造后的首套住房，商业贷款利率下调0.3个百分点，公积金贷款额度上限提高20%；同时，各地政府将推出“老破小”专项购房补贴，符合条件的刚需群体最高可领取5万元补贴。以杭州为例，一套位于主城区的60平米老破小，总价约180万元，刚需群体首付仅需30%（54万元），加上购房补贴和利率优惠，总购房成本能节省8-10万元。

更重要的是，改造后的老破小居住体验并不差。加装电梯后，高层住户上下楼不再困难；基础配套的升级让居住更舒适；核心区域的配套优势让日常生活更便捷。刚工作3年的小李就成功购入了一套北京东城区的老破小，他说：“这套房总价190万，首付57万，加上政府补贴3万，压力比买郊区新房小太多，而且离公司近，周边生活配套齐全，完全能满足我的居住需求。”

第二类：老旧小区原有业主，资产增值+居住升级双丰收

对已经住在老破小的业主来说，2025年的政策更是“天上掉馅饼”。以前，老破小因为房龄老、配套旧，不仅居住体验差，而且资产增值缓慢，甚至面临“卖不掉、租不出”的困境。而现在，随着改造工程的推进，老破小的价值大幅提升，业主既能享受更好的居住环境，又能实现资产增值。

数据显示，2025年上半年，全国完成改造的老旧小区房价同比上涨8%-12%，租金上涨5%-7%。以上海虹口区某老旧小区为例，改造前每平米房价约4.5万元，改造后涨到了5.1万元，一套80平米的房子，资产增值48万元；租金也从每月4000元涨到了4500元，业主的被动收入明显增加。

除了资产增值，业主的居住体验也实现了质的飞跃。以前困扰业主的“停水停电”“没有电梯”“停车难”等问题，改造后都得到了彻底解决。家住广州越秀区的张阿姨，在老破小住了20年，她说：“以前爬楼梯爬得膝盖疼，小区里到处都是垃圾，现在加装了电梯，小区环境也变干净了，还多了社区食堂，我们老年人的生活方便多了，真没想到老房子还能有这么大的变化。”

另外，政策还明确，老旧小区改造的费用由政府、业主、社会资本共同承担，其中政府承担比例不低于50%，业主仅需承担少量费用。这让很多业主不用花太多钱，就能享受到改造带来的红利，真正实现了“花小钱办大事”。

三、“老破小”选购指南，这3点一定要注意

虽然“老破小”现在很抢手，但并不是所有的老破小都值得买。想要抓住政策红利，避免踩坑，这3点一定要注意：

第一，优先选择核心区域的房源。核心区域的老破小，配套成熟且稳定，改造后的价值提升空间更大；而郊区的老破小，配套相对薄弱，政策红利的影响有限，增值空间也较小。建议优先选择靠近地铁、学校、医院等核心配套的房源。

第二，关注改造规划和进度。在购买老破小之前，一定要了解小区的改造规划，看看是否包含加装电梯、配套设施升级等关键项目；同时要关注改造进度，选择已经列入改造计划或正在改造的小区，这样能更快享受到改造带来的利好。

第三，核实房屋产权和户型。老破小的房龄大多较长，部分房源可能存在产权不清晰、户型不合理等问题。购买前一定要核实房屋的产权情况，确保产权清晰无纠纷；同时要关注户型，尽量选择南北通透、采光好、无浪费面积的户型，这样的房源居住体验更好，也更具升值潜力。

政策背后的民生温度，城市更新让生活更美好

2025年“老破小”的走红，本质上是城市更新政策精准对接民生需求的结果。以前，城市发展更注重“建新房”，而忽视了老旧小区的改造升级，导致大量老破小的居住环境恶劣，业主的生活质量难以提升；而现在，政策转向“留改拆并举”，更加注重城市的有机更新，让老旧小区重新焕发活力，这不仅解决了刚需群体的住房问题，也改善了原有业主的居住环境，体现了政策的民生温度。

从长远来看，城市更新是未来城市发展的必然趋势，“老破小”的价值重塑也不会是短期现象。随着改造工程的持续推进，越来越多的老破小将实现“逆龄生长”，成为兼具性价比和居住舒适度的优质房源；而政策对刚需群体的支持，也将让更多人实现“城市安家”的梦想，让城市发展更具包容性。

最后想问问大家，你觉得“老破小”值得买吗？如果是你，会选择购买核心区域的老破小，还是郊区的新房？欢迎在评论区分享你的看法，让更多人了解政策红利，做出更合适的购房选择。