浙江宁波，于女士看中一套总价 180 万的排屋（含车库）。她手头仅有 8 万元，不足以支付首付。楼盘销售人员提出，可由开发商出借 10 万元，帮她凑齐 18 万元首付款。

女子说自己负债高，怕贷不下来款。销售又承诺他帮着搞定。女子心花怒放，她打了借条，但材料被当场收走，她没留存副本。可她的贷款最终没批下来。女子18万首付不要了，要求解除购房合同。

但开发商翻脸，直接把女子告了，要求她付清房款。女子反诉被驳回，法院还判她支付152万元房款，按每日0.01%承担违约金。女子崩溃了，这不是强买强卖吗？她提起上诉。

真正决定余女士二审走向的，不是“没钱付全款”，而是谁导致贷款办不下来，以及首付和贷款承诺能否被证据固定。

2017年，住房城乡建设部、中国人民银行、原银监会联合发文，明确房地产开发企业和中介机构不得替购房人垫付首付款，也不得通过首付分期等方式变相提供首付融资。

2025年3月，国家金融监督管理总局的风险提示又专门提到“他方垫资”，即开发企业或中介先支付首付，购房人随后分期偿还。首付款是否属于购房人真实资金，因此并非无关紧要的小事。

广州曾有一起同类商品房预售纠纷。2021 年 8 月 25 日，购房者与广州兆耀房地产开发有限公司签订商品房预售合同，房屋总价 1475475 元。

购房者支付 445475 元首期款，余下 103 万元约定贷款解决。购房者向开发商指定的交通银行申请贷款后，审批迟迟没有完成。

微信记录显示，开发商工作人员曾表示，如果银行最终不能通过审批，可以办理退房。2022 年 5 月 21 日，购房者又寄出催告函，要求处理按揭问题。

案件进入法院后，争点落到贷款未批的原因。广州增城区人民法院认定，现有证据能够证明贷款迟迟未批并非购房者造成，但也不足以证明完全由开发商造成，因此属于不可归责于双方的原因。

法院确认合同于 2022 年 7 月 14 日解除，并判令开发商返还 445475 元首付款、8093.4 元维修基金等款项。2023 年 11 月 6 日，广州中院二审维持原判。

烟台也有开发商垫资首付的类似案件，裁判走向却不一样。2018 年 3 月 5 日，购房者与烟台北方温州城开发有限公司签订商品房合同。

二审期间，购房者提交同日签署的 6 万元借款协议以及 16.6 万元首付款发票，主张其中 6 万元实为开发商垫资，并认为按揭无法办理与开发商有关。

开发商对此不予认可。烟台中院最终认为，购房者提交的材料不足以推翻一审认定，2023 年 5 月 26 日驳回上诉，维持原判。

两份生效判决放在一起，于女士二审真正要解决的问题也就清楚了。最高人民法院商品房买卖合同司法解释第十九条规定，约定以担保贷款付款的购房合同。

如果因一方原因导致贷款合同无法订立并使购房合同不能继续履行，对方可以请求解除并主张损失；如果贷款失败不能归责于双方，同样可以请求解除合同。

于女士能否拿出借条线索、首付流水、销售人员聊天记录、录音、工作身份材料以及银行拒贷原因，都会影响事实认定。口头承诺并非当然没有意义，但法庭最终看的仍是证据能够证明到什么程度。

广州与烟台这两起同类案件最后走向不同，恰好说明同样是房贷没有办下来，证据链不同，法院查明的责任原因也可能不同。于女士提起上诉之后，真正的悬念，也正在这里。

信源：新浪财经