我国的房子，现在还算不算优质资产？

有人说，90%的房子都要变垃圾。但如果90%的房子都是垃圾，那剩下那10%是什么？

是核心城市核心地段，有真实居住需求，有产业和人口撑着的房子。

这些房子为什么还能算优质资产？因为稀缺性还在。

城市核心地段的土地就那么多，供应不可能无限增加。

有产业的地方就有人口流入，有人口流入就有居住需求。租金回报率虽然不高，但至少能覆盖一部分持有成本。

反过来看，那90%的房子为什么危险？因为稀缺性没了。

人口在流出，供应在过剩，产业也没有。房子建得再多，没人住，没人接盘，租金也上不去。

持有成本一分不少，资产价格却一直在跌。

所以“90%变垃圾”这个说法，不是事实，是情绪。但情绪背后，确实有个真实趋势——房子从普涨，进入了分化。

为什么过去房子是优质资产，现在不是了？

二十年前，城镇化率从30%多往60%冲，每年几千万人进城，房子是刚需。

人口还在增长，每年出生近两千万，三线以下城市也有接盘侠。

货币供应量大，贷款容易，买房等于加杠杆上车，资产价格被推着涨。

这三股力量叠在一起，房子自然就成了超级优质资产，能变现，能增值，有稀缺性。

现在呢，这三股力量全变了。城镇化率到了65%左右，进城速度慢了，刚需少了。

人口见顶，甚至开始负增长，每年出生不到一千万，未来接盘的人越来越少。

货币不再大水漫灌，贷款门槛高了，杠杆效应也弱了。

所以不是房子不行了，是让房子涨的那三股力量不行了。

过去买房是坐电梯上楼，现在电梯减速了，有些楼层甚至开始往下走。但顶层和底层，体验完全不一样。

再说一个说法，说房子只该有居住属性。这个说法听起来很理想，但其实也是极端的。

房子确实有居住属性，但居住从来不只是遮风挡雨。学区属性背后，是教育资源分配的问题，不是房子自己绑定的。

婚姻属性背后，是安全感需求，也不是房子自己绑定的。金融属性背后，是资产配置需求，更不是房子自己绑定的。

这些属性，是社会结构赋予的，不是谁硬塞给房子的。

所以“去掉所有属性、只剩居住”这个说法，现实中做不到。

只要教育资源、婚姻观念、资产配置需求还在，房子就不可能只有居住属性。

真正该讨论的，不是房子该不该有这些属性，而是这些属性还值多少钱。

学区房值钱，是因为好学校稀缺这个事实还在。核心地段值钱，是因为好位置稀缺这个事实还在。

一旦稀缺变成过剩，这些属性自然就贬值了。但不是消失，是降价。

所以，优质资产有定义，能变现、能增值、有稀缺性。

房子过去符合，是因为城镇化、人口、货币三股力量。90%变垃圾是情绪，不是事实。

但普涨结束、分化开始，是真的。过去房子涨是坐电梯上楼，现在电梯减速，顶层和底层体验完全不一样。

别听宏观判断，先问自己，城市怎么样，地段怎么样，有没有人接盘，租金能不能覆盖成本。

答完这四个问题，你就知道你的房子是不是优质资产。房子只该有居住属性，是理想。

一句话，房子从超级优质资产，变成了分化资产。核心城市核心地段，依然是优质。

人口流出、供应过剩的地方，确实在变垃圾。别赌全部崩，也别赌永远涨。