北街坊-保利105.1亿拿地，9栋T2 + 三层20米抬高，大户型为主，定位剑指超越观潮府
一、基础指标
📍 地块信息
用地单位：深圳市保利产业投资有限公司
宗地号：A002-0113
拿地：2026年6月25日，保利 105.1亿元 竞得，楼面价 8.79万/㎡（比观潮府高2.83万/㎡）
📐 主要技术经济指标
指标 数值
建设用地面积 37357.23 ㎡
总建筑面积 198123.45 ㎡
规定容积率 / 实际容积率 3.20 / 4.52
计容积率建筑面积 169030.19 ㎡
地上规定建筑面积 119535.00 ㎡
地上核增建筑面积 49495.19 ㎡
地下核增建筑面积 29093.26 ㎡
住宅建筑面积 104600 ㎡
商业建筑面积 10095 ㎡
建筑覆盖率（一/二级） 72.30% / 14.80%
最大层数（地上/地下） 28 / 1
建筑最高高度 79.98 m
绿化覆盖率 30.00%
机动车停车位（地上/地下） 212 / 594 辆（共826个）
自行车停车位 438 辆
车位配比 ≥30%充电桩，其余预留
🏗 配套：12班幼儿园4100㎡、托育500㎡、车位826个
二、产品设计
布局：围合式，共 10栋 25-28层 住宅，沿街商业由空中连廊连接
抬高：三层20米抬高（一层架空车库→二层物业→三层体育场地），低层相当于普通住宅5-6层，限高下拉满高度争视野
楼栋：10栋中 9栋T2（一梯两户），仅1栋T3 → 绝大多数大户型，圈层纯粹
🔮 户型推测（作者分析）
1单元（T3） 143+168 或 143+188㎡ 距观潮府约22米
2单元（T2） 门槛户型 腿小、无景观
3/8/9单元 200㎡+ 甚至300㎡+（看海楼王） 穿间距看海
5/6/7单元 约200㎡或200㎡+ 看园林、近百米楼间距、正南/东南
三、景观（不如观潮府）
东南：海景最好，但被观潮府遮挡
西南：较开阔，旁有商业地块，海景部分被挡、噪音较小
西北/东北：视野一般
海景楼王集中在可穿间距看海的 3/8/9单元
四、入市与价格
⏰ 节奏：8.28新政后或推迟；按2026.6动工，封顶销售约 2027年7-9月；若现楼则约 2028年底
💰 价格：
参考观潮府（宝中天花板）：折后均价 13万-15万+/㎡，最高约21.45万/㎡
北街坊楼面价8.79万/㎡（比观潮府高2.83万），回款拉长+成本上升
网传售价约 16-17万/㎡，宝中新房价格或再创新高
结论
✅ 优势：9栋T2大户型纯粹、20米抬高视野佳、看海楼王、保利顶格打造
⚠️ 短板：景观不如观潮府、入市推迟、定价大概率高于观潮府
注：户型为推测，以官方公示为准；入市时间受政策影响有变数
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