手里有地产的注意了！我就说了吧，8.28房产新政，明显利好购房者和中介服务，中短期不会利好开发商，长期利好，长期是多长，你能等到那个时候吗？

摩根士丹利最新研报，揭开了真相：新政对开发商的冲击是结构性的、深远的，远不止“高开低走”那么简单，是拆了旧发动机，换新的重新上路。旧的估值体系没用了，要建新的。

我们来看看，这份报告都说了什么——

一，大摩报告的核心观点：IRR从22%降至4%-5%

先看一组数据：

IRR指标：传统预售模式约22%，现房销售模式约4%-5%，骤降约18个百分点

净利润率：传统预售模式为基准，现房销售模式下降约2个百分点，影响温和

合同销售额（覆盖房企）：传统预售模式为基准，2027年受冲击约17%，2028年受冲击约35%，越往后影响越大

报告中的测算结果，IRR从22%骤降至4%-5%，这是什么概念？行业从“必须干”变成“算了”。这是开发商商业模式被彻底重构了。

大摩报告在9月2日闭门会上进一步明确：“这一次政策的意义 ，不仅仅是把卖房的时间往后推，而是可能从根本上改变房地产开发的商业模式”。

大摩还对覆盖房企做了三年影响推演：2026年-11%，2027年-17%，2028年-35%。真正的压力在2027年以后，新拿土地全面进入现房销售模式后，可售货值形成速度会明显下降。

大摩报告还点名了几家受影响较大的开发商，其中就包括招商蛇口，原因是“年初至今土地储备有限”。

二，以前以为债务重组，风险出清了，现在开始进入深水区

以前以为开发商的风险出清了，是因为看到了债务重组的进展。但真正的风险，商业模式被重构、盈利能力大受考验，现在才刚刚开始显现。

开发商的风险，不是已经出清了，而是刚刚进入深水区。 旧的风险（债务）还没清完，新的风险（商业模式重构、盈利能力大幅下降）已经来了。

招商蛇口是央企，融资成本极低，通道畅通。连它都只有6300万的扣非利润，行业里其他开发商的处境只会更差。这个行业还会存在，但会换一批玩家。开发商的估值逻辑，正在被重新定义。

三，为什么市场还在“炒开发商”？

因为大部分人只看“利好房地产”四个字，不分“房地产”里面是谁。

828新政利好的是购房者（贷款延至40年、月供降低）和房产中介（交易量预期上升）。但对开发商而言，新政意味着：资金回笼周期延长、现金流压力加大、IRR大幅下降、存量项目出清后新项目利润空间被压缩。

即使对央企、国企，短期也是利空大于利好。特别是在旧模式终结，新模式尚未建立的时候，别说什么炒的是预期，预期是什么？别拿过去的旧框架来套，说是估值在低位，没得比了。

大摩的判断很直接：“这可能导致行业估值下调。”这不是“估值修复”的机会，而是“估值体系重构”的开始。旧模式终结、新模式未立，市场需要时间来重新定义“开发商值多少钱”。

在这个过程完成之前，地产开发商的估值不是“便宜”，而是“还没有找到新的定价方式”。那些说翻两倍的，依据是什么？不是拍脑袋吗？

四，828新政，是在换行业规则

综合来看，它把开发商从“高周转的类金融企业”变成了“低周转的制造型企业”。这个转型过程是痛苦的、长期的，不会因为政策一出来就结束。

在新模式下，开发商的定位正在发生变化，从“卖房子的”变成“建房子的”。这个行业不会消失，但会换一批玩家。在这个过程中，开发商的估值逻辑也需要被重新审视。

如果828新政全面落地，开发商的利润率将进一步向建筑业靠拢。4.86%的毛利率可能真的是高点，不是低点。4%-5%的IRR，和建筑业的利润率已经处于同一水平线。

五，828新政，是拆旧发动机，换新的重新上路

很像“休克疗法”，第二次。三道红线就像在高速中急刹车，大量房企翻车。828新政，则是在翻车之后，要求用完全不同的方式重新上路。

资金是真实的。招商蛇口上周主力净流出2.55亿、暗盘流出1.54亿，合计4.09亿，机构已经在用脚投票。它们在规避的，不是短期政策扰动，而是整个商业模式的根本性重构。

这种重构需要数年时间才能完成，过程中的阵痛，远比三道红线时代更深、更持久。

我上周末写了好几篇房地产方面的文章，说明了，很多人误以为开发商的风险出清了，理解偏差太大了。这真是立场决定一切呀，手中有股，心中就有股，看什么都是利好。

大家怎么看房地产行业未来的发展呀，评论区聊聊~

信息来源：

摩根士丹利警告：房企项目IRR或从约22%降至4%-5%，其覆盖房企2028年销售额受冲击35%，今年“金九银十”可能比往年更冷——网易，投资者内参，2026-09-03 20:17:12