未来10年，房产还能成为可持续变现的资产吗？

先说个事实，房子的金融属性正在消失。

过去二十年买房为啥能赚钱，不是因为房子本身值那个价，是因为大家都觉得它以后能更值钱，这种预期撑起了高房价和高流动性。

你买了过两年涨了卖掉赚一笔，那时候房子本质上就是个金融产品，不是拿来住的消费品。

但现在这个逻辑变了，房价不再涨甚至开始跌，一旦不涨，持有成本就全露出来了，贷款利息、物业费、折旧、交易税费，哪样都是真金白银往外掏。

你买的房子每年要是涨不到百分之五六，算上这些成本其实就是在亏钱，而现实是现在大部分城市房价别说涨百分之五六，能不跌就不错了。

当一个资产不再升值还得每年倒贴钱进去，它的金融属性就没了，剩下的只有居住属性，而居住属性是撑不起高价格的。

有个容易被忽略的因素是“好房子”标准的推出，新的建筑标准要求更高的层高、更少的公摊、更好的隔音、更节能的材料，这意味着新建的房子在品质上会明显好于过去十年的存量房。

同样一个地段差不多价格，你是买层高2米8、公摊25%的老房子，还是买层高3米、公摊15%的新房子，答案很明显。

这就导致一个结果，大量现有的二手房尤其是2015年到2020年建成的次新房会被新产品淘汰，竞争力急剧下降，想卖出去只能降价。

这个趋势一旦确立就会形成恶性循环，新房越来越好，二手房越来越难卖，你想变现就得比别人便宜，你便宜了下一个卖家就得比你更便宜，最终结果就是二手房流动性越来越差，变现越来越难。

道理很简单，买房主力是25岁到45岁的年轻人，这个年龄段的人口未来十年持续下降，年轻人少了买房需求就少，需求少了房价就撑不住，这是最基本的供需关系。

当然有人会说核心城市核心地段不一样，这话有一定道理，北上广深核心区因为有持续人口流入和稀缺土地供应，房价可能有一定支撑。

但这种支撑也只能是“不暴跌”而不是“还能大涨”，而且仅限于极少数核心区域，全国百分之九十五以上的地区都不在这个范围内。

很多人以为自己手里的房子想卖就能卖，这是个错觉，过去几年市场火的时候挂牌一周就能成交。

现在呢，很多城市二手房挂牌量激增但成交量在萎缩，一套房挂出去半年卖不掉很常见。

为什么会这样，因为买家少了但卖家多了，过去大家买房是预期会涨，现在大家卖房是预期不会涨，供需关系逆转了。

在这种情况下你想变现就必须接受更低的价格，不接受就只能继续持有，但持有本身也是有成本的。

所以，房产还能成为可持续变现的资产吗？

答案是对于极少数核心城市核心地段可能还可以，但对于绝大多数地区的房产，它正在从“金融资产”变成“耐用消费品”。

消费品的特性是什么，是买了就开始贬值，流动性很差，想卖就得打折。

如果你现在手里有非核心地段的房子，尤其是没独特资源加持的，建议趁还有人愿意接盘尽快出手，别想着卖在最高点，最高点已经过去了，你现在能争取的是卖在一个相对不那么低的位置，等再过几年可能连这个位置都保不住。

如果你手里是核心城市核心地段的房子可以再观望一下，但也要做好心理准备，即使是最好的地段未来十年涨幅也不可能为所欲为像过去那样夸张了，能跑赢通胀就已经是不错的结果。

最后说一句，过去二十年买房是普通人最好的投资，但未来十年这个结论已经不成立了，把房子当成消费品看而不是投资品，你的心态会平和很多。