成都近18个月楼市复盘：天府新区板块两轮调整，高端豪宅集体松动，市场进入下跌尾声

一、18个月行情清晰分两段：2025上半年横盘托底，下半年至2026上半年加速走弱

近一年半（2025年1月—2026年6月）成都二手房呈现先稳后跌的节奏，天府新区麓湖、锦江生态带、海洋公园三大热门改善板块走势完全印证市场分化调整逻辑：

1. 2025上半年（首轮小阳春：板块韧性尚存）

◦ 麓湖生态城：均价3.3万/㎡回落至3.1万/㎡，小幅回调，跌幅可控；

◦ 锦江生态带：稳定1.9万/㎡，无涨跌；

◦ 海洋公园：稳定1.8万/㎡，横盘运行。
这也是2025年小阳春体感偏弱的核心原因：市场没有普涨行情，仅靠刚需小幅走量，改善板块价格完全失去上涨动力，依靠前期热度勉强横盘托底。

2. 2025下半年—2026上半年（二轮加速下行，支撑力消失）
市场预期全面转弱，前期抗跌板块集体破位，跌幅明显扩大：

◦ 麓湖生态城：3.1万→2.9万/㎡，高端改善开始松动；

◦ 锦江生态带：1.9万→1.8万/㎡，刚需改善板块价格失守；

◦ 海洋公园：1.8万→1.6万/㎡，跌幅最大，刚需房源抛压最重。
除三大板块外，天府新区兴隆湖、南湖、中央商务区等片区同步出现持续性降价，新区概念溢价持续消化。

二、市场核心特征：下跌尾声典型信号——豪宅不再抗跌，500万+二手房集中急降

本轮调整收尾阶段最显著变化，是过去价格最坚挺的高端改善、豪宅盘彻底失去支撑：

1. 周期前半段，刚需远郊先跌，麓湖、金融城等千万级大平层、改善豪宅议价空间极小，业主惜售、降价房源稀少；

2. 进入2026年，高端房源抛压集中释放，总价500万以上二手房频繁出现大幅降价甩卖，部分麓湖大平层、叠拼业主主动下调几十万至百万让利成交，出现局部“闪跌”观感。

背后两层逻辑：

• 置换链条断裂：刚需卖不掉，改善无力置换，豪宅接盘人群大幅缩减；

• 投资客集中离场：前期重仓天府新区高端盘的投资群体，现金流承压，优先降价变现。

三、全市结构性分化补充（结合官方数据）

1. 新房与二手房冷热割裂
2026年新房整体跌幅收窄，主城核心改善新盘价格基本持平；但二手房持续走弱，5月成都二手住宅同比下跌5.2%，大户型高端二手跌幅持续扩大。

2. 板块价值重估：主城韧性＞天府新区
锦江区、高新金融城核心地段次新、学区房价格跌幅有限；天府新区依赖规划红利的板块，持续消化泡沫，18个月累计下调幅度普遍10%-18%。

3. 挂牌量拐点显现，筑底信号初现
成都二手房挂牌量自高点累计下降26%，大量低价急售房源成交或业主撤牌，盲目抛房潮逐步消退，符合下跌周期尾声特征。

四、后市判断

1. 短期：天府新区麓湖、生态带、海洋公园仍存在小幅阴跌空间，500万以上豪宅议价权依旧偏向买方；

2. 中期：全市普跌阶段接近结束，后续不会出现大幅跳水，转为板块分化磨底；主城优质次新、学区房率先企稳，远郊、天府新区非核心板块还需更长时间消化库存；

3. 长期：楼市告别单边涨跌，回归地段、配套、产品力定价，纯概念炒作板块难再回到前期高点。

购房参考建议

• 刚需自住：海洋公园、锦江生态带刚需二手房议价空间充足，可长期持有的自住房源适合择机入手；

• 改善置换：麓湖高端盘可耐心谈价，避开高楼层、临路、户型缺陷房源；

• 投资需求：天府新区短期无增值空间，优先主城成熟板块降低持有风险。