“15万首付款神秘变诚意金！”广西南宁，一男子为即将大学毕业的女儿买房，付清15

“15万首付款神秘变诚意金！”广西南宁，一男子为即将大学毕业的女儿买房，付清15万余元“首付款”后，当场签约并砸金蛋中奖。不料，开发商收走合同称需“盖章备案”，却突然翻脸：“领导不同意卖，要么退房要么加钱换大户型！”一个月后，男子办理退款，惊见所有收据被篡改为“诚意金”！销售人员拒告知原因，经理呛记者：“我必须要告知你吗？”网友三连问：签了合同为何不算数？首付款怎成“诚意金”？开发商是否一房两卖？ 据南国早报报道，2025年3月，河池市民李明（化名）为即将大学毕业的女儿在南宁购置婚房，经中介朋友推荐，看中某房地产公司开发的某小区一套72平方米现房。 销售人员谭某（化名）出具的置业计划表明确标注，房屋折后总价77万余元，按揭首付款15.9万余元。 李明随即向合作中介公司支付3万元“团购费”，房屋总价降至74万余元。 3月底，李明支付1万元定金；4月11日，他与妻子亲赴售楼处，支付14万余元“首付款”及5600余元公共维修基金，并在中介见证下签署数份《商品房买卖合同》。 现场，李明的妻子参与“成交砸金蛋”活动抽中奖品，销售人员以“需盖章备案”为由未当场交付合同，但李明拍摄了部分合同页照片，其中一页清晰显示开发商公章。 5月21日，谭某突然通知李明：因合作方领导反对销售此房，交易无法完成，要求其退房或改购90平方米户型。 李明拒绝换房后，谭某承诺办理退款但未告知到账时间。 6月18日，李明赴售楼处办理退款时，首次发现所有收款收据均标注“诚意金”而非“首付款”，质疑开发商涉嫌“一房多卖”或规避责任。 中介公司负责人称自身是“受害者”，销售人员谭某及上级陈某（化名）均回避退房原因。 陈某更在记者询问时反诘“我必须要告知你吗？”并挂断电话。 然而，开发商仅同意流程繁琐的退款，未提供任何书面解约依据。 那么，从法律角度，李明该如何维权呢？ 1、李明与开发商签署的购房合同是否成立生效？ 《民法典》第490条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 从条款来看，在合同没有特别约定的情况下，合同成立有两种方式，一是各方签字盖章；二是，事实履行且对方认可。一般而言，合同成立即生效。 本案中，李明夫妇签署合同并拍摄到含开发商公章的内页，已满足合同成立形式要件。开发商以“需盖章备案”为由收回合同，实为利用合同占有优势地位制造举证障碍。根据举证规则，若开发商拒不提交合同原件，法院可推定李明主张的合同内容成立。 同时，李明夫妇已实际按合同约定支付首付款这一主要义务，而开发商接受全额首付款后，安排李明妻子参与“成交砸金蛋”活动，该象征性履约行为构成对合同效力的默认。 虽然开发商主张“合作方领导不同意销售”，但这是内部管理问题，基于合同相对性，不具有约束力。 因此，笔者倾向于认为购房合同已经成立并生效，开发商依法应当按约履行义务。 2、15万余元款项性质认定？ 《消费者权益保护法》第26条规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利……对消费者不公平、不合理的规定……格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。 具体到本案，开发商提供《置业计划表》清晰列明“按揭首付款”，购房者基于此支付款项，应视为双方对款项性质达成合意。 开发商基于单方意思，擅自将收取款项定性为诚意金，并单方出具收据标注“诚意金”，系不合理的限制李明夫妇的合法权益，不具有法律效力。 同时，参照《民法典》第498条规定，在对格式条款内容理解有两种以上理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 因此，就本案而言，15万元款项应该还是认定为首付款，如不是由开发商单方确认性质，开发商该行为确有逃避继续履行合同的意思，李明夫妇依约可以主张违约责任。 3、开发商单方解约是否合法？ 李明夫妇如何维权？ 《民法典》第563条规定，合同当事人只有在符合一方违约导致合同目的无法实现等情形下，非违约方才有权解约。 本案中，李明夫妇已经严格按照合同履行，支付了全额首付款等款项，然而，开发商开发商拒绝履约且仅提供“退款或换房”方案，直接导致合同目的落空。 显然，开发商在本案才是违约方，而李明夫妇是守约方，李明夫妇才有法定解除权，而开发商原则上无权单方解约。 同时，不排除本案中开发商有一房多卖的情形，李明夫妇虽然先签订合同并交付了部分款项，但仍可能应交付在后无法取得房产。一旦发生该结果，李明夫妇有权选择解除合同，并主张违约责任。 对此，大家怎么看？欢迎留言讨论！