依托新的基准地价，新一轮的土拍地图在2025年岁末展开。11月以来，太原市规划和自然资源局连续发布多宗土地挂牌出让公告，涉及城六区及周边热点板块，总出让面积超千亩。在楼市调整期持续、房企资金压力未完全缓解的背景下，此番集中供地引发市场广泛关注，这份年末土地“菜单”的选择，不仅关系到开发商的生存策略，更预示着一座城市未来的楼市格局。1临近年末多宗优质地块亮相　　根据太原市规划和自然资源局官网发布的诸多信息可以发现，这一轮土地供应从11月中旬启动，将持续到12月下旬。从地块分布来看，本轮供地涵盖多个城区与热门板块，形成了近年来罕见的均衡供应格局。　　在晋源区，最受关注的是位于大井峪路以东、广电西街以南的SWP-2546号地块。该地块总面积达到77060.22平方米，约为115.59亩，规划用途为住宅兼容商业用地，同时包含托幼用地。地块起始价达6.156亿元，保证金要求相同金额，加价幅度设定为2500万元。该地块规划条件明确：住宅兼容商业部分容积率为2.5，建筑密度25%，绿地率35%，建筑限高54米；托幼部分容积率为1.0，建筑密度30%，绿地率40%。这样明确的细分指标，反映了规划部门对项目品质的精细化要求。　　在小店区，位于学府街以北的SP-2549号地块吸引了关注教育配套人群的关注。这宗面积20270.89平方米的地块，规划用途为中小学用地，起始价3170万元。该地块将于12月24日进行公开拍卖。小店区作为太原市近年来发展最为迅速的区域之一，土地价值持续攀升。该地块周边已有多个成熟住宅小区，教育资源的补充将进一步完善区域配套。　　迎泽区作为太原传统核心区域，多年来鲜有大规模土地挂牌，但11月底以来也迎来了三宗土地挂牌。其中，SWP-2547宗地面积为69947.09平方米，约为104.92亩，住宅分摊65750.26平方米，约为98.62亩，商业分摊4196.83平方米，约为6.3亩，这是迎泽区近年来少有的大宗土地拍卖。此外，该地块出让起始价为4.146亿元，单价约为每平方米5000多元，每亩不到400万元，这一价位在迎泽区的土拍历史上也是较为低价的存在。　　除了上述主要地块外，万柏林区、尖草坪区也有多宗地块挂牌。例如万柏林区新义街以北的住宅兼容商业用地，地块编号SWP-2519；还有尖草坪区三给村、摄乐村城中村改造项目地块九、十、十一、十八、十九，宗地编号为SWP-2541等。“一些地块的地理位置相当不错，比如长风商务区附近、汾东商务区附近，很多地块的周边配套已经具备一定的成熟度。”业内人士表示，部分地块面积大、总价不低，对开发商的资金实力是个考验。2挂牌土地总量大、分布广、类型多样　　整体来看，本轮土地供应呈现出总量大、分布广、类型多样的特点，为不同类型的开发商提供了选择空间。而深入分析太原本轮土地供应，可以提炼出三个关键词：区域均衡、条件细化与市场导向。这些特点不仅反映了太原城市规划思路的转变，也预示着未来房地产市场的产品走向。　　与往年土地供应多集中于某一两个热点区域不同，本轮供地几乎实现了城六区的全面覆盖。业内人士分析，从房地产市场来看，这种“多点开花”的供应策略，有助于缓解热点区域的供需矛盾，引导城市功能合理分布。“类似配售型保障性住房的规划布局，在各区域均衡落地，进一步促进城市人口和功能疏解。”从空间布局来看，太原正在从单中心扩张转向多中心组团发展。这种供地策略与城市发展规划一脉相承，有助于形成更加均衡的城市结构。　　其次是紧密衔接城市更新行动。本轮供地中，相当一部分地块来源于城中村和老旧片区改造，其出让条件往往与拆迁安置、基础设施补短板等任务捆绑。例如迎泽区SWP-2547号地块，主要土地用途明确为安置的商品住房用地(二类)；晋源区SWP2546号地块，不仅明确提出为晋源区集中安置区地块9-1，托幼指标更是十分详细。此前，不少购房者都曾遇到过“房先建、配套延迟”的亏，而把配套也写在规划指标要求中，意味着土地出让后，项目的建成也将有助于城市肌理的修复与升级。一位资深房企负责人表示：“现在拿地，算的不只是经济账，更是社会责任账。项目能否成功，很大程度上取决于能否与区域的整体更新计划同频共振。”　　最后，房地产市场导向更趋精准务实。在满足政策性需求的前提下，市场机制依然发挥着关键作用。本次供地结构呈现出多元化特征：既有核心区小体量的改善型地块，也有新兴区域面向刚需的较大规模用地，同时还根据公共服务需求配置了中小学等专项用地。这种结构旨在引导房企进行差异化、品质化竞争，而非同质化内卷。“土地市场的多元化供应，反映了管理部门对当前市场分化的深刻理解。”业内人士分析，一方面通过保障房托底民生，稳定社会预期；另一方面通过优质商品住宅用地满足改善需求，激活市场活力。这种‘双轨并行’的策略，比一刀切的刺激更为有效。值得注意的是，受市场整体环境影响，房企拿地普遍趋于理性谨慎，这反而促使政府在定价时更加贴近市场实际，部分地块的起始价表现出一定的吸引力，同时，一些地块允许联合竞买，例如,小店区SWP-2551号地块，这也为资金压力较大的房企提供了合作开发的机会。3多重因素促进年末土地集中放量　　年末土地集中供应并非偶然现象，业内人士分析认为，其背后是多重因素交织形成的复杂逻辑，从市场调控目标到行业发展阶段，种种因素共同塑造了太原此次供地策略。　　自2020年下半年以来，全国房地产市场进入深度调整期，太原市场同样面临销售放缓、价格承压的挑战。根据国家统计局发布的2025年10月房价指数，太原房地产市场新房销售价格环比下降0.40%。从同比看，10月份价格与去年同期持平，结束了此前连续9个月的同比上涨。二手房方面，销售价格环比和同比均有所下降。“房地产市场周期调整仍在持续。”省城某房企营销负责人表示，一方面，新房市场受开发商资金压力影响，价格有所松动；另一方面，二手房业主降价意愿不强，市场出现僵持。“在这种情况下，土地供应需要更加谨慎，既要维持一定的供应量，避免未来出现供应短缺，又要考虑开发商的承受能力，防止流拍现象频发。”　　自2022年以来，“保交楼”成为房地产政策的重要着力点。太原市也出台了一系列措施，确保在建项目顺利交付。这一政策导向使得房企需要将更多资金用于现有项目的建设，对新增土地投资的资金更为谨慎。一位不愿具名的开发商透露：“目前我们的首要任务是确保在建项目按时交付，拿地非常谨慎。除非地块条件特别好，或者有特殊的合作条件，否则不会轻易出手。”与此同时，银行对房地产行业的信贷政策虽然有所松动，但风险控制仍然严格。开发商融资渠道受限，影响了土地市场的活跃度。　　今年8月，太原市刚刚调整了城镇基准地价，住宅用地土地基准价从高到低分为7个等级，最高为5483元/平方米，最低为995元/平方米。这一调整既反映了城市发展和土地价值的变化，为年底土地出让提供了新的价格基准。不过，与往年不同的是，本轮供地起始价设定相对理性，溢价率预期较为保守。这可能是地方政府在财政需求与市场现实之间寻求平衡的结果。　　“太原作为山西省省会，正处在产业转型和城市升级的关键时期。土地供应不仅关乎房地产市场，也与城市功能布局、产业发展紧密相关。”业内人士表示，从本轮供地情况看，部分地块位于产业园区周边或城市更新区域，这类土地的开发，需要与产业发展、人才引进等政策相协同。“土地供应要服务于城市发展战略。我们希望通过合理的土地供应，引导人口和产业合理分布，促进城市高质量发展。”4地价影响楼价的惯性将转变　　对于老百姓关心的房价，土地市场与商品房市场之间存在着复杂而微妙的传导关系。太原此轮土地集中供应，将在多个层面影响未来房地产市场的走向，特别是对商品房定价机制产生深远影响。　　“土地市场的活跃程度直接影响市场参与者的心理预期。”业内人士分析称，大规模的土地供应，尤其是在市场调整期，往往会被解读为政府稳定市场的信号，这对购房人群将产生短期心理效应。“土地供应增加，意味着未来商品房供应也会增加，”购房者王先生表示，“这可能会让我更加观望，期待未来有更多的选择和更合理的价格。”对于开发商而言，土地市场的表现则是判断市场走势的重要参考。如果本轮土地拍卖成交活跃，溢价率合理，将增强开发商对未来市场的信心；反之，如果流拍现象增多，或成交价格明显低于预期，则可能进一步加剧市场谨慎情绪。　　此外，土地供应的区域分布和产品类型，将直接决定未来一至两年内商品房市场的供应结构。业内人士预测，从本轮供地情况看，太原未来商品住宅供应将呈现以下特点：一是区域供应更加均衡，热点区域与新兴区域并存；二是产品类型更加多样，从高端改善型到普通刚需型都有相应供应；三是配套更加完善，特别是教育、商业等配套在规划阶段就有明确要求。这种供应结构的变化，将促使开发商更加注重产品差异化和品质提升。千篇一律的复制式开发模式将越来越难以适应市场需求。　　而从价格方面来看，土地价格的变化将直接影响未来商品房的成本基础。在当前市场环境下，过去“地价涨等于房价涨”的简单传导模式已被打破，开发商需要更多考虑市场接受度。“现在拿地，我们不仅要算土地成本，更要考虑未来产品的市场定位和价格承受力，”一家本地房企负责人坦言，“单纯以当前周边房价倒推土地成本的做法已经行不通了。”从具体地块来看，核心区域优质地块由于稀缺性强，土地成本相对刚性，未来产品定价可能保持稳定甚至小幅上涨；而新兴区域或配套尚不完善的区域，土地成本相对灵活，未来产品定价将更多取决于市场竞争状况。　　值得注意的是，近年来，“好房子”建设在全国范围内广泛开展，太原也正在推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的高品质住宅。这类产品虽然建设成本较高，市场接受度相对较好，可能形成差异化的价格体系。“可以预见，太原楼市在调整期，市场分化将进一步加剧，核心区域优质地块的稀缺性将支撑高端产品价格；另一方面，供应充足区域的竞争可能更加激烈，价格承压。”业内人士表示，土地市场的分化反映的是城市发展的不均衡性，将进一步强化房地产市场的结构性特征。未来太原楼市将不再是同涨同跌的整体，而是不同区域、不同产品差异发展的格局。　　对于开发商而言，这是一个需要精准计算的时刻，既要考虑地块的潜在价值，又要评估自身的资金状况和市场风险。对于购房者而言，这是一个观察市场走向的窗口，土地市场的表现将预示未来房价的走势。对于政府部门而言，这是一个平衡多方利益的考验，既要保障土地市场的平稳运行，又要促进房地产市场的健康发展。“这次土地出让的结果，将为我们判断明年市场提供重要参考，”一位房地产从业人员总结道，“不仅是成交价格，更重要的是参与热度、企业类型和区域分布。这些细节中，隐藏着市场的真实温度。”

山西晚报·山河+ 记者 柴旭晖