2025年下半年，泰国经济继续放缓，但曼谷的办公楼市场在第二季度表现出韧性，这得益于强劲的租赁需求，尤其是高端和“绿色”建筑的需求。在新的供应和更广泛的经济不确定性的背景下，这种需求加剧了竞争。

在这种激烈的竞争下，曼谷下半年将新增25万平方米办公楼供应量，虽然疲软的经济形势抑制了办公空间需求，但是业主们纷纷采取灵活的租赁方式并降低价格以保持竞争力。

莱坊泰国公司合伙人兼执行董事、办公代理服务主管Panya Jenkijwattanalert指出，尽管经济面临出口和私人消费疲软的阻力，但曼谷的办公楼市场在第二季度表现强劲，新增租赁活动近200,000平方米。

最新数据显示，曼谷办公楼总存量环比增长1.7%，达到642万平方米。四座新塔楼进入市场，分别是APAC Tower、KingBridge Tower、BTS Visionary Park 和 One Origin Sanampao，共增加约18万平方米。然而，并非所有空间都立即向市场释放，因为部分空间预留给业主使用，净吸纳量为6.7万平方米。

Panya表示：“这些新建筑均达到了LEED金级等环保标准，凸显了人们对可持续办公空间的需求日益增长。后疫情时代，企业越来越重视员工健康、能源效率和品牌形象。”

尽管如此，选择性仍然是关键。曼谷写字楼的整体入住率下降了0.7个百分点，至76.8%。甲级写字楼入住率降至75.3%，乙级写字楼入住率大幅下滑至74%，反映出激烈的竞争。然而，丙级写字楼的入住率则回升至80.5%，因为注重成本的租户正在寻求更实惠的空间。

租金总体上涨，却不是全面上涨

2025年第二季度，曼谷写字楼平均月租金小幅上涨至每平方米847泰铢。然而，仔细观察就会发现，各等级写字楼租金实际上有所下降。A级写字楼租金下跌1.2%至1,233泰铢，B级写字楼租金下跌0.7%至866泰铢，C级写字楼租金则持平于543泰铢。

租金整体上涨是由新楼盘入市推动的，尽管这些新楼盘的租金要价低于现有同等级物业，但仍高于市场平均水平。与此同时，老旧物业正在下调租金以保持竞争力，从而缩小了不同等级物业之间的价格差距。

曼谷中央商务区（CBD）租金持续疲软，平均租金下跌1.3%至每平方米957泰铢，入住率下滑至76%。其中，奔集-奇隆-无线路地区租金跌幅最大，达2.6%。Nana–Asoke–Phrom Phong地区的租金较低但入住率较高，而 Silom–Sathorn–Rama IV 地区的租金保持稳定但入住率下降。

相比之下，非中央商务区则展现出新的活力。中央商务区外的平均租金上涨2.2%，至每平方米688泰铢，各子市场表现不一。碧武里-拉差达地区的租金小幅上涨，入住率也强劲。帕凤裕庭-维巴瓦迪地区的租金在新项目的推动下上涨了5.8%，但入住率却下降了6.2%。邦纳-诗娜卡琳地区的租金略有上涨，但入住率也有所下降。

保持稳定而非扩张

尽管第二季度表现积极，但2025年下半年整体经济放缓可能会对新的租赁决策造成压力，尤其是受美国进口关税影响的公司。与此同时，消费者信心下降也促使许多租户推迟投资，选择“保持稳定”而不是扩张。

预计年底前将有约25万平方米的新增供应进入市场，加剧竞争的同时进一步加剧了市场压力。为了吸引租户，业主们正在提供更灵活的租赁条款、更完善的装修支持以及额外的增值服务。

所以说2025年的曼谷办公楼市场，最需要的是灵活性。从空间设计、租金定价到合同谈判，灵活多变正成为业主和租户双方的决定性因素，越来越多的企业需要能够适应不断变化的环境的办公解决方案。虽然泰国经济面临巨大阻力，但是办公楼市场正在进入一个“适应时代”，灵活性以及对租户不断变化的需求的深入了解将决定建筑业主的长期生存之路。