大家都知道，一旦拍得带有长期租约的房产，买受人可能面临"买了房却收不了房"的困境。

那么，什么情况下法院会涤除租约后再进行拍卖呢？

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》："拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。"

法院涤除租约的几种情形

1. 租赁权设立在抵押权之后

当租赁合同在抵押权设立之后签订时，法院通常会将租约剔除后进行拍卖。这是因为法律更保护设立在先的抵押权。

2. 租赁权影响在先担保物权的实现

即使租赁合同签订时间早于抵押权设立，但如果继续保留租赁权会影响担保物权的实现，法院也会决定涤除租约。

3. 租赁合同在法院查封后签订

如果租赁合同是在法院查封房产之后签订的，该租赁关系不得对抗司法拍卖的效力，新所有权人有权要求租户搬离房屋。

法拍房中的租赁问题确实复杂，但并非无解。法院在保障债权人利益的同时，也会平衡承租人、买受人的权益。

对于设立在抵押权之后或影响担保物权实现的租赁权，法律提供了剔除租约的路径；而对于竞买人来说，尽职调查是避免风险的关键。只有充分了解规则，才能在法拍房市场中保护自己的合法权益。

无论是竞买人还是承租人，都应当意识到：在司法拍卖中，了解规则就是最好的风险防御。

所以小编在这里建议大家，在参与法拍房拍卖之前，务必了解清楚其中的规则，并委托专业的辅拍机构（如立德法拍）协助尽调，规避潜在风险，避免此类情况的发生。

你了解了吗？

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