来自第一地产

近日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是首个针对城市更新的五年专项规划，标志着城市更新工作从阶段性的“行动”正式步入系统性、长效性的“国家战略”阶段。

1

“十五五”城市更新量化指标

《规划》首先明确了“十五五”期间城市更新量化指标：

2

城市更新的“地方实践”

地方层面的实践已经全面铺开。截至5月末，地方累计出台78项城市更新政策，覆盖老旧小区、城中村、危旧房改造及低效商办盘活全场景：

而上海，2026年是拆迁大年。

这几个月上海的拆迁旧改力度很大，市区郊区全面开花。

有地铁道路这类市政动迁，也有城中村改造项目。

上海19号线沿线拆迁

地铁19号线作为一条南北向的超级大动脉，经宝山、虹口、浦东、徐汇和闵行5个区。

这条线路的建设，带动沿线多个区域的拆迁工作。

5月13日至17日，浦东陆家嘴潍坊二村部分居民，陆续提交房产证、户口本、身份证等材料，为19号线潍坊路站项目的动迁进行信息登记。

根据上海市规划和自然资源局公示的《上海地铁19号线潍坊路站设计方案》，车站3号出入口及配套风井结构将直接占用潍坊二村沿浦东南路的第一排楼栋基地。

项目涉及潍坊二村22-23号、29-30-31号、36-37号、40-41号

同样的，塘桥站也开始收集资料。

图源网络

还有宝山区，宝杨路2468弄1-6号小区。因19号线车辆基地工程建设需要，已正式纳入征收范围。4月23日，宝山区人民政府发布了房屋征收决定。

此外，浦东新区三林南站项目已于2026年2月发布征地补偿安置方案公告，拟征收土地面积1791.02平方米。

上海城中村改造

相比于轨交道路，上海的城中村改造更是大头。

2026年是上海“城中村改造三年行动计划（2024-2026年）”的收官关键年。目标很明确：上半年完成剩余城中村改造项目认定，全年完成村居民动迁1.2万户，年底基本完成动迁。

截至2025年底，全市已累计认定119个城中村改造项目，惠及约5.5万户村（居）民。

今年一季度已完成动迁2300户，全年要冲到1.2万户。

1）浦东：今年区域更新将保持加力提速状态，预计受益居民不少于2500户。

目前三林西林村等“城中村”整体改造搬迁项目已开工。

2）嘉定：共有14个“城中村”项目同步推进，马陆镇的彭赵北、彭赵南、仓场村，涉及村民约330户。

3）闵行：吴泾镇共和村、星火村城中村，浦锦街道恒星村、郁宋村，华漕诸翟“城中村”进入签约收尾、分批交房安置阶段。

4）松江：九亭朱龙、兴联“城中村”改造项目，涉及188户居民动迁。

（基于公开资料整理，实际以官方公告为准）

3

房地产：城市更新的核心环节

《规划》在培育壮大城市发展新动能部分明确：

加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，优化保障性住房供给促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等加强和规范存量城市基础设施资产管理可见，房地产被定位为激活城市存量资源潜力重要抓手，参与城市更新已成为行业的必然选择。

城市更新为房企打开了新赛道：从参与老旧厂区功能转换，到推动闲置商业办公用房盘活，再到探索保障性住房建设运营。

在供给端，除了老旧小区、城中村改造及街区厂区改造带来增量需求，《规划》明确推进“好房子”建设，优化住房产品设计，完善户型功能，调高层高，提高隔声性能，提升装配式装修应用比例，建设基础型数字家庭，显著提升住房宜居性和资产价值。

这份万亿级规模的顶层设计，开启了存量提质的全新周期。

不仅让老百姓“住得更好”，也将推动房地产行业从单一住宅开发，转向开发、运营、服务一体化发展。