中招结束了，福州楼市话题也不多，金地哥发了它的代表作保利香槟国际，其中的小户型对比高峰期腰斩了，为了水一下，拉了beike的成交数据，看看哪些腰斩项目，突然发现腰斩项目里面，有个小户型的楼盘颇为突出，下面聊聊。
保利香槟最近成交一套，中层的45平，单价1.55W，总价70W，对比高峰期的2021年底，高层精装成交单价3.38W，总价152W。
不考虑装修差异等，价格跌了1.83W，跌了54%，这不已经不是腰斩了。
4年时间，跌了一半还多。
这个东二环的流量密码，看租房平台，也有2200左右一个月的租金，租金年利率也达到3.7%。
为什么项目会大幅暴跌？
简单分析，首先是整个泰禾商圈次新都在跌，只能说当初破4W的价格实在过于虚高，其次项目作为超级大盘，下跌也是周边最狠的，不局限于小户型。
至于小户型跌最凶，大概率和租房市场、市场情况以及项目的划片也有一些关系。
这几年福州的市场，小户型一直就不受青睐，不管是主打出租的SOHO还是这种类住宅产品，都卖不上价。
即便价格持续走低，但是后续的租房市场，公租房还在推进，还有大量安商房在租房市场供应。
当然也与市场周期有关，没了上涨的动力，买这种房子的客户也就越来越少。
非自住的项目，也就意味着是投资，这种市场下，投资买房，大概率也会被人觉得有点问题。
对于保利香槟还有一点，就是项目也是被限制了提前三年落户，虽然项目对口的榕博小+晋三中，这两年的中考数据，已经被市场无情的打脸，加上现在新盘的学区属性更明显，当初这个被吹成溢价的伪学区，如今也没人再提了。
只不过大量入读人口导致提前三年限制，最终让小户型的流动性又失去了一波客户。
综上来说，保利香槟的小户型，说白了还是流动性越来越少导致。
学区房顺着保利香槟的提前三年政策，就延伸到了类似的学区房小户型，有两个典型案例。
首先就是金山的三附小，在金山小多年提前3年的背景下，这里的小户型也是被炒的很高，最终也被限制。
其中的代表项目就是大景城。
这个项目依靠小户型的优势，高峰期的成交高达4W，如今成交在2.2W左右，虽然还不到腰斩，但是已经是接近。
至于为何？
对口的三附小，2024年1月29日后被限制需要提前落户3年。
对于这种纯卖划片溢价的小破房，瞬间失去了流动性，此外项目地处金山大道南侧，紧贴着在建的高架，这意味着项目后续的噪音巨大。
可以说屋漏偏逢连夜雨，双重打击下，这个当初的高价学区房如今也是腰斩的局面。
除了这个项目外，还有一个，即位于旧师大学生街附近的七街十二府。
项目依靠划片施程小对口福州外国语学校，还有额外机会摇号十六中。
虽然谈不上很纯粹的学区房，但是项目在学区房高峰期，由于价格也低于那些所谓的学区房，依靠初中的划片和摇号优势，也能受到一些青睐，小户型成交在2.6-2.8W。
对比目前成交单价来到1.55W，价格也接近腰斩。
对于项目而言，同样也是被三年落户限制影响，施程小2024年3月29日后，也需要提前落户3年。
这也让这个小户型的流动性逐渐散失，加上施程小同划片的是仓小，仓小也是老仓山的代表之一。
这意味着，不管是否去摇号十六中，与麦顶小竞争，施程小在最终中考的时候，定向生政策面前，对手不是麦顶就是仓小，这种局面小，很容易被榨干名额。
综上，以前的小户型最大的溢价就是学区，特别是那些划片不错的，溢价更高，只不过当市场小户型的客户本就少后，一旦被限制了3年落户，流动性进一步减弱，那意味着房价也将不保。
学区房聊了施程小会被同初中的强小抢名额后，在鼓楼有一个学校，它的搭配非常有优势，即一附小，它划片11中，搭配的另外两个小学是华侨小和花园小。
华侨小和花园小在鼓楼的随迁选择里面，名额不少，也是不少随迁的选择主力。
以2025年为例，两所小学，合计181个名额，从申请人数来看远超余额，意味着181个名额全部使用完。
这时候的一附小，就意味着依靠自身的优势后，还能去争夺这两个小学的定向生名额。
这么好的背景下，一附小划片的楼盘，有个典型案例，即金禧名门。
项目今年上半年成绩中层精装，2.37W，总价127W。
对比2022年，中层精装，4.58W，总价252W。
这个划片一附小的小户型，也是接近腰斩。
对于项目而言，省立医院对面，福州一环内，区位没得说，对于项目自身而言，仅一栋楼的住宅，社区体验是0，楼下底商，这里大概率出租的不少，特别在医院附近，更是有潜在客户。
回到十一中升学率来说，以前鼓楼中部，即十一中、十八中，十八中关注度较高，因为达明小随迁升学率下滑不少。
按照老黑的数据统计，十八中今年升学率回升了不少，今年直接超越了杨桥金山中等。
作为对比，十一中的数据老九所仅16%，已经和格致保福、屏北这些差不多。
对于一附小，按照网络汇总老黑的数据截图来看：
一附小的老九所升学率是25.3%，一三附11.6%，虽然远高于十一中的数据，但是在小学的比拼里面，也谈不上多出色。
就上述的施程小也有老九所22.5%，一三附7%。
其中老九所数据，远低于非头部的茶园山小，台三小等。
只能说在吸收了另外两所的定向红利名额下，这种不算出色的升学率，也只能说明一附小在数据上，并没有值多少溢价。
升学率既然有了这个截图，其实也能看到一些差异，比如现在被讨论最凶的怡山小，因为华润中寰悦府的划片存在。
杨桥中今年数据是下滑的，一三附8.7%，老九所21.4%，持平金山中、桔四等。
从分解小学数据来看，茶园山+鼓三小。
茶园山：一三附11.3%，老九所28.0%
鼓三小：一三附5.6%，老九所13.1%
这个数据的差异还是非常大，本就不算非常出色的升学数据，还是强弱搭配，最终弱小实际数据也就是福州目前中间偏下的水平。
这时候回到怡山小，预计后续就会进入中考，届时能否顶住茶园山的虹吸，以及初中的下滑。
只能说怡山小，最终是第二个鼓三小，还是第二个茶园山小？
只能说在定向生政策持续加剧的背景下，学区房这个属性，也在被重新定义。
今年最明显的走势，就是中间段的学校越来越多。
大家可以发现，以前那些所谓的垃圾校，目前的一三附、老九所，也能靠着定向生+部分重点班专门培养等，造就升学率来到15-20%。
当初的分化数据，如今最强的私立头部现代中学，一三附20%，老九所41.8%。
对比5年前的福州，排名第一的私立华伦，一三附66%，老八所93%。
扣除私立后，公立校里面扣除延安、屏东、十九、十六等。
以杨桥中为例，也就18.8%的老八所，大部分公立校都低于10%。
这就是定向生政策的杀伤力，5年时间，削峰填谷，面对目前的情况，很明显头部的学校开始寄望于特招。
几个初中也搞出了它们的特色班，主打就是走特招，以此拉高升学率。
当然还有被人质疑的个别初中在自身的高中特招上，录入名额特别突出，是否存在特殊照顾。
这也就是目前定向生政策打压下，唯一的漏洞，后续如果这个也被补上，那意味着头部还要下降。
最后再聊一个，即同样主打划片的格鼓，其中的鼓山新区小学，这个学校的私立摇号参与率，堪称福州之最。
不过从老黑的数据来看，除了被台江华伦录取的升学率较高外，剩余的晋安华伦等，反而最终升学率还不如格鼓就读。
这也是个有意思的话题。
在定向生面前，去摇号所谓的高升学率学校，是否意味着是好的选择？
就如同时代转公后，师大附中初中部，把多出来的名额面向仓山摇号，吸引了不少水都的生源。
只不过在师大附小的挤压下，这些看上去运气很好摇中，然后还要长距离接送的学生，最终反而并没有因此得利。
这就是目前的学区风向，中间段的学校，对于大部分学生而言，可能比那些非顶级头部来的性价比更高。
对于市场，学区房的属性注定了它会持续走低，特别如今很多所谓的划片，也没了房价保护，一旦没有了优质家庭的财力做保障，这些升学率到底多少也是个谜。
对于购房者，学区有终究是好，只不过这个市场下，好的前提是不要有溢价。