昨天国贸天琴湾的一套二手成交引起不少讨论，只不过仅两天时间，那套成交房源已经不再对外公示，可以说这个现象颇有意思，下面就水一篇。
项目情况2021年12月1日，厦门国贸通过摇号+最高限价13.8亿元（一次性付款）拿下宗地2021-60号北江滨中央商务区B12地块，地块面积：32亩，容积率：2.1，成交楼面价为30805元/㎡。
2022年10月，项目180套住宅全部备案上市，精装均价5.5W，车位均价70W，项目在国庆开盘，要求捆绑车位，随后传出热销的消息。
截至22号，项目网签131套，车位263个，比例1：2。
甚至还因为市场上有倒卖房源、加价更名专门发布公告。
3年后的今天，项目交房挂牌10多套，近期正式公示的首套房源，中层东端头，5.18W，总价1220W。
查看时间轴，首次挂牌1800W，单价7.65W，近3个月连续下调价格，最终降价580W成交。
对比当初备案价，中楼层235平，5.27W-5.42W。
很明显对比当初开盘价已经是亏本，这还没包括实际捆绑70W车位的溢价，以及办证费用和资金成本。
对比项目在二手的挂牌，接近10%的挂牌率，均价7.2W，同类型房源甚至还有挂到8W的案例。
可以说这是一场集体的割韭菜行动。
只不过当初一起说好白头，奈何这个业主偷偷焗了油。
所以也很好的解释了为什么这套房源二手成交公示短时间就被屏蔽，因为这个亏本价让这些二手挂牌，完全没了市场。
所以只能屏蔽让其他潜在客源，无法对比。
当然这套房源的影响感觉不只是对自身项目而言。
国贸天琴湾作为当初实打实的热销豪宅，还有四代宅加持。
如今亏本成交，单价在5.2W，那对比周边或者市场其他改善新盘，特别是高改盘的价格空间都是打击。
原来很多文章描述四代宅对比常规产品，有10-20%的溢价。
只不过目前来看，四代宅可能并没有所谓溢价存在。
至于项目的豪宅定位，周边即上海西的两大四大宅改善，其中国贸天琴樾526套房源，当初成交价也在4.9-5W。
这个项目182-210平的房源高达322套，占比62%。
如今项目的大哥成交价仅5.2W，可想而知天琴樾后续二手要如何流通。
近期国贸拿下的环南地块，一个规划草稿引起热议，面积178-336平，单价4.5-7W。
先不论这个草稿最终是否会流产，此时面对房企当初在闽北CBD，有一定江景资源加持下的地块，给出的豪宅，最终也就5.2W成交。
这个环南高容积率的地块，如果真给出这种豪宅产品定位，那它注定会被拿来与天琴湾做参照。
讲述豪宅的保值逻辑存在偏差。
所以天琴湾这套房源的杀伤力，不仅锚定了自身项目的价值，也锚定了周边，甚至后续不如它的新盘的价值。
周边供应对于项目周边，最近消息也不少，首先就是518地块，大面积杂草被清除，网络更是传言，某保险公司要拿下盖楼，预计400米。
对于这幅从世茂拿地到限高问题，到最终退地，只能说是略波折的福州最高楼。
如果最后假如真的传言变真，对于闽北CBD以及整个西区都是件好事，终于有了一个真正的地标，让这个区域有了好的收官。
当然假如真如此，那对于天琴湾的采光和视野，那冲击也是巨大。
除了这幅地块外，周边的祥坂新村也发布征收告知书，预计不用多久有会上架，周边目前即凤凰西的两大旧改新盘，以及在售的华润中寰悦府等。
对于闽北CBD的开发也逐步走向尾声，这个在福州颇有代表的CBD板块，只能说还是略有遗憾。
一个CBD板块，最核心的高楼折戟，此外还充斥了高层安置房锦祥佳园，这个没多少年，外立面已经非常突兀。
当然这个旧改，原来沿线的工业路，也是名声在外。
从20多年前，同学调侃工业路，我不知其中意，后来工作在附近，吃个快餐，才发现原来是此意。
西区情况既然都聊到西区了，那就不得不提鼓楼西的情况，近期华润中寰悦府开盘，宣传热销7.6亿，预计120套左右。
从网签数据来看，项目首推4栋住宅，覆盖了全部的面积：129-167平。
截至8-18号，网签83套，楼栋的去化率如下：
从数据来看，唯一的167平31层高层住宅，网签最多，达到29套，去化率接近50%。
其他楼栋仅3号楼相对低一些，剩余也在50%左右。
唯一的小高层2#，网签13套，相比于其他楼栋并不突出。
这就是目前项目的网签情况，最少在网签数据上，项目在短时间就证明了自己首开不错。
也掩盖了市场此前颇具争议的声音。
当然是否有疑问，还是对于这个167平的楼栋，即便折后总价也要750W。
加上整个项目其他都主打刚改产品，这样的非高改盘的最贵大平层，居然做到首开亮眼去化，属实意外。
不管如何，至少在官方层面，项目的首开是近期新盘里面最佳的一个。
对于项目，周边就有一个次新改善，即福州源。
174套房源，当初开盘均价39270元，额外精装4K，相当于4.3W左右。
后来二手挂牌5W-7W，2022年5月，成交一套中层149平，单价5.87W，总价880W。
时间来到2025年近期，项目成交还未看到，二手挂牌已经出现松动，目前中层精装挂牌已经跌破5W，4.8-4.9W。
182平这套带桌球的房源，相信有关注过的都应该颇有印象。
可以说挂的时间略久。
这时候去对比当时的成交价，也已经下滑1W，只不过这还不是成交价。
按照当初的开盘价，目前并未跌破，算是市场已经不错的保值盘。
至于后续就难说了。
近期，鼓楼西最大的关注就是河南旧改的上市，谁拿地，做什么样的产品，卖多少钱？
只不过在目前国贸天琴湾亏本的二手背景下，整个西区的二手还在后续，上海西交房后，近1000套房源，会有多少房源在二手厮杀。
一旦整个市场的价格被打破，后续鼓楼西就是重塑价值。