今天聊一个话题就是紫金九号，项目经常被个人拿来当做二手降价的典型，只不过这个项目的房源分布，以及最终的二手表现，其实还是有很大的差异。
下面就按这个项目做例子看看类似项目的买房逻辑。
项目情况2020年，名城地产以溢价率30.9%，成交楼面价22253元/平，拿下金山绿轴旧改的纯商地块，成为区域的地王。
最终给出的产品分布，与当时市场类似，混合搭配，楼王做2T2板楼，剩下做连廊2T4以及复式。
所谓的改善，仅仅是给了所谓的高端紫金系。
这种产品定位，放在目前市场，虽然改善盘已经对门槛有了很明显的界定，但是依然有类似的产品，简称刚需+刚改混合的轻改。
对于项目而言，2020年底领证上市，虽然2021年楼市回暖，出现了加价捆绑，项目也采取了额外加价。
最终这个项目的实际售价也很乱，大家基本都是记住了高峰期加价完3.2-3.5W的情况。
只不过回到首次开盘的时候，三栋住宅，覆盖了全部产品。
3栋住宅：
1#：连廊一层6户，中间97平，端头127平，备案均价30011
2#：楼王，2T2-156平，备案均价33896
7#：复式，110，146平，备案均价33243
看到这个定价，也很符合这种楼盘的定位，户型最大的楼王，定价最贵，复式主打得房率，单价也高于平层，最贴合刚需的连廊，定价最低。
项目首次开盘，还未有所谓的加价等。
对于连廊这栋楼的价格当时分析过，截个图：
当时对比的榕心映月，从连廊的对比来看，中高层端头比中户，贵3K左右。
这也导致这栋连廊楼，中户均价2.92W，端头3.16W。
二手分析带着这种价格逻辑再看看如今的二手情况，以今年的成交案例来看：
目前项目多种户型的成交均价基本都在2.4W左右。
这时候再去对比当初还没有额外加价的首开房源，就能看出差异了。
当时的价格：连廊中户97平（2.92W），连廊端头127平（3.16W），复式3.32W，大平层3.4W。
很明显的价格阶梯，只不过来到二手市场后，这个阶梯基本被磨平了。
这也就导致，这里面的亏损程序，呈现倒排，大平层最亏，连廊中户亏最少。
按照当初开盘价，中户2.92W，目前2.4W，下跌18%，所谓的楼王下跌30%。
如果是高峰加价的时候，那下跌就要再加10%。
这也就构成了对这个项目的认知，跌幅严重的项目。
只不过回头看首开的连廊中户，5年时间跌了18%。
对比金山的其他项目什么情况？
金城湾（超级大盘）：2021年成交2.7W，2025年成交1.8W，下跌33%
中庚城（抗跌二手）：2021年成交2.9W，2025年成交2.5W，下跌14%
采菊苑（金山小）：2021年成交3.1W，2025年成交2W，下跌35%
葛屿新苑（安置房）：2021年成交2.2W，2025年成交1.2W，下跌45%
从周边几种类型的二手走势对比来看，项目的中户也仅仅略跑输了因为靠正式划片金山中的中庚城，而大幅跑赢了板块的超级大盘、安置房、学区房。
这里面其实也能发现几个案例里面，跌最多的反而是安置房，当初房龄还不算太老的葛屿新苑。当然对于紫金九号，真正算的保值尚可的也就首期未加价的97平中户，剩余的高峰期加价，跌幅也不低。
其中楼王更是跌幅最严重的代表。
而这种市场逻辑的表现，在很多新盘都能找到影子。
比如近期被刷屏的桂语映月，项目的二楼180平，单价2.1W。
打开二手平台，项目的楼王245平，挂牌单价都在2.4W-2.6W。
这栋楼王，当初设计又是保姆间，又是电梯隔离等，非常注意隐私的设计。
按照当时的开盘其他楼栋4W左右的价格，这栋是要破千万的存在。
只不过纯改善的项目，最终楼王同样没挡住大幅下跌，成了项目相对低价的房源。
原因为何，也很简单，项目失去了品质，就意味着改善盘的定价逻辑与实际物品不匹配了。
就如同经常说的那句：看的上的买不起，买的起的看不上。
回到紫金九号，同样如此。
这个项目每个产品，实际都是做大了。
连廊97，127平，同样是偏大，目前的2T2起步已经在125平左右，连廊超过110平，基本都卖不上总价。
相对而言，97平中户也是偏大，好在金山的刚需产品供应过少，加上项目价格下探，客源还有一些。
至于楼王157平，高层做2T2，公摊过大，加上非纯改善的定位，已经对楼王就是伤害。
项目偏偏品质也一般，交房后还闹减配维权。
注定了对于板块改善预算的客源吸引力不高，加上隔壁又供应了建发玺云和和玺，建发的品牌效应以及中式打造，很明显不是名城能对比的。
目前玺云149平精装中高层成交490W，对比紫金九号157平，差不多的户型都是2T2。
紫金即便目前成交来到2.4W，毛坯成交也要380W，加上精装差价，实际也要400W出头。
对比玺云差价80W左右，总价20%的空间，谈不上不可逾越，只能说项目的2.4W，也就目前市场的体现。
买房参考其实通过紫金九号的案例，其实也能发现在一个新盘的时候，定价逻辑完全是在项目自身做对比，楼栋位置好，梯户比好的单价自然高。
只不过到了真正的二手市场，总价是否有流动性才是最大因素。
这几年下来，刚需产品，就是89平三房两卫，40-60平的单身公寓或者两房，以及70多的三房一卫，市场流动性并不高。
对于刚改盘，125-135平的2T2，同样是面积的上限，再高对社区的挑剔度、区位的价值等也会上去。
至于改善盘，140-160平，同样是流动性的空间，超过了同样是乏力的。
只不过前几年还是有不少设计错配的产品，它们本来的去化也不算太好，在二手的流动性同样有问题。
一旦没了流动性，单价已经不再重要，只有降到市场能接受的总价才是关键。
所以能看到当没了品质的桂语，当初定位豪宅的大平层245平，也成了很难流动的房源。
当然还有前段时间，刷屏的一些二手。
比如三环边的公园道一号，227㎡看江大平层，打出来：原值1200万元，单价2.1万/㎡，总价478W。
对于公园道一号，当初可是定位高端的看江大平层，豪华的地库、酒店式的入户大堂等。
3年前，就挂出一套特价二手，单价2.57W，只不过是低楼层。
如今单价更低，也非低楼层。
只能说这种情况，不好评价。
如同那句业主专门加我V，与我开头的第一句：你个刚需评价什么豪宅，你懂豪宅吗，老老实实看你的刚需房。
这么多年，被人喷过很多次，奈何还是只记得公园道壹号，杀伤力实在过大。
现在478W的公园道还是没到刚需的价格空间，只能等到有机会评论的时候。
综上，对于新盘的定价与最终的二手市场定价，其实很多产品都存在分歧。
买房的时候还是要评估，切勿错配，错配的代价很大，特别是那些大户型。
一旦错配，就会被一个叫刚需探房的人疯狂批评。