有没有发现，福州主城第四代住宅的开发热情正在退却。像可建立体生态住宅的宗地2024-07号（建总流花溪一期）、2025-03号（建发国贸望樾）和2025-04号（建总瑞玺）地块，开发商都不约而同放弃了这个“大露台+超高得房率”的新物种。

而今，四代宅这股风转正扑向郊县市场，比如闽侯。

据东街1號不完全统计，闽侯目前至少有5个四代宅项目在售/待售，还有3幅四代宅地块待出让。

主攻改善客群的四代宅下沉到县域市场，能 “开花结果”吗？

近日，闽侯第二个四代宅项目——福建四建·锦绣时代高调宣布10月份开盘入市，但市场反应似乎并不乐观。因为同在甘蔗板块、同一家房企开发的闽侯首个第四代住宅——锦绣外滩，去化表现不尽人意。

今年元旦开盘的锦绣外滩，曾喊出“开盘就清盘”的豪言，结果10个月过去了，170套住宅目前仅网签108套，超3成还没卖完！其中，228㎡和238㎡户型最难卖。正如东街1號之前所言，全靠地缘客户为主的甘蔗，难以撑起三四百万的高总价。

对比头排看江的锦绣外滩，新入市的锦绣时代地理位置不占优势。另外，锦绣外滩划片的是县城重点小学——闽侯实验小学本部，而锦绣时代对口的是今年刚成立的首邑实验小学，家长对需要沉淀的新校认可度就没前者高了。

产品方面，被市场教育后，这次锦绣时代的主力户型设在123-168㎡，没有锦绣外滩143-316㎡那么“豪”了，但依然是纯改善的定位。

锦绣时代的价格还没出来，如果参照锦绣外滩一万三四的成交均价，总价段大概要150万起步。

要知道，2024年（即锦绣外滩入市前），甘蔗板块住宅成交套均总价不到130万。目前，板块的二手房价格也已经从三年前的1.4万/㎡跌到9800元/㎡（数据来源贝壳找房）。

而当市场下行，锦绣时代如何定价，才是真正考验开发商操盘能力的时候。

不是说四代宅在县域市场卖不动，而是总价背离板块主流需求的四代宅会比较艰难。

在福清，规划了122-263㎡四代宅的茂华星河颂二期，起步也要150万左右，但人家卖成了福清今年上半年销冠。因为福清有钱人多，市场本就偏好大户型。

连江上半年卖得最好的也是四代宅，融旷明亚江山天悦主推的是103-185㎡户型，均价一万一二，100万起的可控总价是适配本土购买力的。

反观马尾首个第四代住宅——中建元亨府，主推户型150㎡-178㎡，2022年开盘均价高达2.29万/㎡，三四百万的总价段一度滞销。去年套均总价下探到300万以下，才开始走量。

前段时间，已是现房的元亨府还有多套工抵房报价1.2-1.5万/㎡，总价最低不到200万。

作为市区的马尾尚且如此，更何况作为闽侯县城的甘蔗，大面积高总价产品与刚需购买力是脱节的。

“四代宅”确实是一个适合做溢价的概念，但也要分地段。在福州主城核心地段，对比普通住宅，四代宅单方溢价能到6%~24%。而在主城区外围或县域市场，四代宅溢价并不明显。

再说了，主城卖得好的四代宅背后是，“保健国”等这类有较好客群基础的头部国央企。而福建四建作为厦门民企，之前在闽侯主要盖安置房（如横屿花园、浦兴新苑），这两年才进军闽侯商品房市场（旗下有恒荣蓝泽悦滨江、锦绣外滩、锦绣时代），在当地目前尚不具备头号品牌影响力。

除了产品错配和品牌认可度一般外，更可怕的是，“四代宅”越来越不稀缺了！

锦绣外滩作为闽侯首个四代宅入市的时候，还能把“稀缺”当噱头，如今，闽侯四代宅地块激增，锦绣时代很快将面临同质化竞争的挑战。

在常住人口仅11万人的甘蔗板块，除了在建的锦绣外滩和锦绣时代外，福建四建自己今年还拍下了洽浦村的宗地2025-9号、10号地块，合计25亩地块将可开发成第四代住宅项目——锦绣世家一期、二期。

锦绣外滩西侧的海峡传媒港收储地块，未来大概率作为第四代立体生态住宅用地出让。

隔壁的荆溪板块也要迎来首个四代宅产品：福清民营房企、四代宅专业户港融集团开发的港融悦江尊品二期，初步设计98-141㎡四代宅户型，预计供应268套。

悦江尊品二期起步户型友好，而且土拍楼面价才2522元/㎡ ，比起锦绣时代4028元/㎡的地价，前者房价更值得期待。

这个项目紧邻地铁5号线荆溪厚屿站，南向高层可看闽江江景，距离鼓楼仅2公里，电动车五六分钟就能进城。不管你是闽侯土著还是鼓楼、五四北一带的上班族，不妨等这个项目入市再对比看看。

荆溪光明村和关口村分别还有一幅四代宅地块待出让。

福清房企开发的亿京溪源里（闽侯宗地2025-07号）项目也计划打造立体生态住宅，有望成为福州大学城首个四代宅楼盘。

客户的选择太多了，“锦绣系”四代宅的稀缺性正被稀释！

另外，随着建筑新规落地，福州普通住宅也能做到0公摊了，四代宅“大面积赠送”优势未来也会大打折扣，反而多出了后期花园的维护成本。

地铁规划的空白，对甘蔗板块楼市的发展是致命的。

配套成熟的闽侯“高大上”板块还能承接福州主城外溢需求，而甘蔗具备高总价购买力的客群相当有限，主要来自企事业单位和“荆甘竹”拆迁户。

福建四建大力上马四代宅产品，只会是把原有的改善购买力尽快耗尽。韭菜也会不够用！

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