朋友们，在 7 月份最新印发的《扩大消费 “十五五” 规划》中，首次将住房正式纳入大宗耐用消费品体系，和汽车、家电等传统大宗消费品并列排在了一起，这到底几个意思啊？

一、政策核心变化：住房首次正式归入大宗耐用消费品体系

那就得先了解下什么是大宗耐用消费品了。要知道，在市场经济体系中，消费品和投资品还是有本质区别的。投资品的核心价值当然主要是为了投资增值，那消费品的核心价值就是使用价值了，核心功能是满足居民日常生活需求，而非为了增值获利，说白了就是买的目的主要是日常使用。

大宗耐用消费品四大核心特征

而大宗耐用消费品作为消费品中的特殊品类，又多了四个额外的核心特征：

首先，就是价格高、消费频次低，单笔消费支出占据家庭支出比重较大，且一生中仅会消费那么几次，这点就明显区别于衣食住行等高频小额的快速消费品。 其次，就是使用周期漫长、一般都具备折旧属性，划重点，折旧属性，这点很重要。一般产品使用寿命至少数十年，长期使用中会有自然损耗导致价值递减，不存在所谓的永久保值属性。 再次，就是产业链带动性强，能够联动上下游数十个行业发展，是稳定消费市场、拉动实体经济的核心抓手。 最后，就是会有持有成本，在使用周期内会产生维护费、保养费、配套服务等持续性支出。

你看，参考以上四个特征，你再琢磨一下房子，是不是正好全都符合？所以，这也是国家定调房子是大宗耐用消费品的核心依据。虽然，这个定调来的有点晚了，因为房价永涨不跌的神话也早已破灭，很多年轻人也对房子祛魅了，但聊胜于无吧，总算有了个官方的定义。

二、核心关键：房屋建筑天然具备折旧属性，不存在永久保值逻辑

然后我想重点聊下这个折旧问题，你觉得房子这东西到底应不应该折旧？比如买个房子，住了几十年，外面的墙皮都快掉光了，管道也老化，窗户走风漏气，哪哪都破，变成了老破小，此时还指望房子能高于原价卖出去，这合理吗？

有人说，要考虑通胀。那你买的汽车、冰箱、洗衣机也是大宗耐用消费品，怎么不考虑通胀了，不会也指望用了很多年，再高价卖掉吧。除非你那冰箱是秦始皇陵墓里挖出来的。

以前能这样操作，是因为人口上升期，房地产供小于求，然后又叠加了学区属性，地段属性等，才造成了房价畸形上涨。但现在，人口这个核心因素没了之后，这一整个链条就破了，可以说时代不一样了。现在的老破小，之所以还能值点钱，完全是因为那块地值钱，至于上面的建筑，可以说是一文不值。

三、海外参照：日本房产实行土地建筑拆分定价

来看看我们的先遣服，日本的例子。日本的楼市其实早就完全确立了住房的消费品属性，实行了土地与建筑价值拆分定价的规则，房屋建筑本身拥有明确的法定折旧年限，按大宗消费品的折旧逻辑进行折旧计算。

日本房屋法定折旧年限标准

根据日本国税厅标准，木造住宅法定耐用年限仅有 22 年，钢骨结构有 34 年，钢筋混凝土住宅是 47 年，一旦达到法定年限，即便建筑还可以居住，但建筑物本身的价值基本归零，无法用于抵押贷款、几乎没有二手溢价空间。

所以，在日本房产交易中，行业普遍遵循 “七分土地、三分建筑” 的价值规律，买房的本质就是购置所在那块土地的使用权，而地面上房屋建筑就如同汽车、家电一样，是会持续折旧的耐用消费品，不存在长期保值增值的可能。

其实，很多人可能不知道，国内很多城市非核心地段的几十年楼龄的老破小，也是无法从银行贷出款来的，说白了银行根本不认他的价值。

四、过往楼市乱象根源：住房长期绑定金融投资属性

所以，以前房地产市场的诸多乱象，也正是因为属性的错位。过去二十年，众多因素影响下，我国房地产市场长期被金融属性主导，住房被默认为优质投资品，导致很多居民置业核心诉求聚焦于保值增值，而非居住使用。

在这样的逻辑下，炒房行为盛行，房价长期单边上涨，房地产自然逐渐脱离民生居住本质，沦为有钱人投机赚钱的工具。这导致地方经济也过度依赖土地出让与房地产开发，形成 “土地财政” 依赖。

而房地产行业的粗放扩张、供需错配等问题凸显，不仅挤压了实体经济发展空间，也加重了居民购房负担，催生了一系列民生与经济风险。

五、政策出台三大核心初衷

所以，此次国家继房住不炒政策后，再次将房地产明确定位为大宗耐用消费品，核心目的就是彻底纠偏属性错位、重塑市场预期，全方位落地 “房住不炒” 的核心基调，当然背后原因说白了也确实是卖不动了，现在相当于顺水推舟。

初衷一：弱化投机，回归居住属性

其一，是要弱化房地产金融投机属性，彻底打破房价只涨不跌” 的固有认知，让住房回归居住本源，遏制投机炒房行为，化解楼市泡沫风险，虽说有点晚了吧。

初衷二：楼市从增量开发转向存量提质

其二，就是推动楼市发展模式转型，告别过去 “重新房开发、重土地出让、重规模扩张” 的增量时代，转向 “重品质提升、重存量改造、重民生服务” 的存量提质时代，通过城中村改造、老旧小区翻新、住房品质升级等举措，满足居民多元化居住消费需求。

初衷三：激活地产上下游全产业链

其三，就是想再次激活房地产消费，以至于激活房地产长链条下的建材、装修、家具家电、物业服务等上下游产业发展。这点可能会有人不理解，那我重点说下，为何能二次激活房地产消费链条。

六、市场客群分层：改善置换新房，刚需承接二手

当下购房市场上，主要就两种客群，一类是改善客，一类是刚需客，投资客早已绝迹。以前的情况是，改善客有钱，但找不到高品质的好房子，没有那种高品质产品，比如低容积率高品大平层，所以只能和刚需客抢刚需房。而刚需客也因此受拖累，因房价太高直接买不起房子。

可别小看了改善型需求的市场，现实中，很多有钱人的居住品质并不是很高，比如成都这边住老破小的原住民有钱人就很多，他们手里往往有好几套老破小。

所以，现在的住房政策，就是鼓励这部分手里有好几套老破小的人，全部卖掉后，凑钱去买一套大平层豪宅，用来改善居住。因此，现在大城市的楼市情况就是，新房市场全面豪宅化。成都这边新建房屋动辄都是 150 平以上，200 平 300 平的也不少见，瞄准的就是卖旧买新的改善型需求。

所以，现在那些新房，都在重点宣传户型品质、居住舒适度、配套完善度等，总之就是开始比品质了，以前房价高峰大家都抢房子的时候，可没人宣传这些，所以 2016 前后，高峰期建成的房子，普遍品质较差。

以前其实我也不理解，以成都这点可怜的收入水平，那些动辄五六百万甚至千万的新房到底什么人在买？后来我调研了下，才醒悟，不是有钱人现金多，而是有好几套老破小的原住民多，而这些人其实是真的有改善型需求的。

有钱人去买改善型豪宅，支撑了新房市场，顺便支撑了土地价值。但他们卖掉二手房子，会导致二手房挂牌量激增进而房价下降。此时，就利好想买房但没多少钱的刚需客群了，而且二手老破小普遍有个特点，那就是地段还不错，且社区成熟，这正是刚需需要的。

所以，最终结果就是，而有钱的人，接盘了新房豪宅，满足了其改善需求。资金有限的刚需，乘着房价下跌买了市区老破小，满足了居住需求。最终，二次激活了房地产市场，大家都有房子住。

而不管是买了高价新房的改善客，还是接盘低价二手房的刚需客，最终都要重新装修置办家电家具等。所以，就能重新拉动建材、装修、家具家电、物业服务等上下游产业发展，激活新的内需。这是不是就讲通了。

七、楼市新格局：K 型分化

说到这，我突然又想到一个词，叫 K 型分化。新房豪宅市场就是 K 型上面那一撇，二手房刚需市场，就是 K 型下面那一撇。

当然，刚需客接盘老破小，也不是说你会住的多差，至少老破小的地段和社区氛围还是可以。而且，国家确实也在加大城市更新、老旧小区翻新、改善社区环境等，让所有人的住房品质都得到提升。其实我自己就受益了，我老家那个老破小，政府给免费重新做了外墙，换了老旧管道和下水，现在住起来舒服多了。

八、客观看待本次政策定位

最后，需要明确的是，将房地产定义为大宗消费品，既不是楼市 “救市” 的短期利好，也不是啥房价会大幅下跌的利空信号。主要还是为了去掉了房地产的炒作逻辑，让房地产回归居住的本源需求。

就像上面刚说的，让改善客和刚需客，最终都有房子选，而且与此同时，面向完全不想买房的租房人群的保租房也在大量建设，总之就是让大家一起同步提高居住品质，顺便重新激活房地产的长链条，以促进经济。

九、普通人置业观念全面更新

所以，对于普通居民而言，置业观念也该改改了。不要再期待 “买房暴富、靠房子理财” 的财富逻辑，以后买房子，确实要像买消费品一样，关注户型品质、居住舒适度、配套完善度，并且要考虑持有成本等隐形支出。总之，就是买和自己能力匹配的房子。从此刻开始，房子就是大宗耐用消费品！

刚需与租房人群实用建议

也因此，如果你是刚需客，且没那么急的话，其实还能再等等，一大批次新的或者近十年内建成的还不错二手刚需房正在入市的路上。实在不想买房的，一定去了解下保租房，这东西是真不错，我之前专门出视频讲过的。总之，别焦虑，未来住房不是问题。

文末结语

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