根据上海网上房地产的数据，3月28日上海二手房成交套数为1585套，这个数字不仅打破了3月和今年以来的最高单日成交套数，更是刷新了近五年来新高。截至目前，3月二手房成交量超过27700套，到月底超必然超3万套，有机会冲击3.2万套。

可以肯定的是，全国楼市交易最活跃的上海迎来了小阳春，这一趋势有望在4月得以延续。

然而，网上有不少人，尤其是长期看衰中国房地产市场的自媒体认为，上海今年3月二手房成交量破纪录主要是因为改变了统计口径，为了数据好看把车位单独算了进去，3万套成交量里有一半是车位。

真是如此吗？其实哪怕不了解上海二手房交易规则，仅从逻辑上分析都能发现这一观点的漏洞。

假设上海3月真正的二手房成交量只有15000套左右，剩下的15000多套是新加出来的车位交易，意味着上海的二手房都是带独立车位的，我相信但凡在上海居住过的人都会觉得很可笑。

事实上除了少量次新房配有车位外，大部分的上海小区处于车位严重不足的状态，停车难困恼着上海业主，别说固定车位了，能在小区的过道里“抢”到一个非固定的停车位置就已经很了不起了。

以我个人为例，现在住的是房子是2019年买的，小区建成于2001年，属于比较典型的市区“老破中”。买下房子后我就向物业申请车位，被告知要排队等车位，直到上个月才排到，终于把车停进小区里了，不用租几百米外的商务楼车位了。

因此，上海绝大部分的二手房根本就没有独立车位，买房的时候用不着特意花钱买车位，都是非固定车位，能停进小区的业主每个月给物业交管理费。

另外，即便小部分二手房是有独立车位的，根据上海房产交易中心的介绍，上海并没有改变车位所有权转移登记的规则和统计口径。换言之，确实涉及独立车位产权交易的，以前怎么操作、现在还是怎么操作。

至于有网友说开发商为了回笼资金，将手里的存量车位卖给小区业主，且不说这种情况很少，哪怕硬要拿来以偏概全也不属于二手房交易，因为开发商直接卖车位的本质是一手房交易。

综上所述，3月上海二手房成交量飙升根本不是改变统计口径、将车位交易纳入导致的，而是楼市成交量确实活跃了起来。

究其原因是上海在2月底发布了楼市新政，进一步放松了限购政策。本次新政的核心内容是让更多没有获得上海户口的购房人“上车”，具体来说，一是只有持有5年以上居住证，哪怕没在上海缴纳过社保或个税也能在上海任何区域买房；二是缴纳1年以上社保或个税的非户籍人士可以在外环外多买一套；缴纳3年以上社保或个税的非户籍购房政策完全和有上海户口的相同。

上海房产交易的池子是固定的，划了一个圈，不少想买房的在圈子外，放松限购相当于扩大了圈子，让一部分人进入圈子，增加了上海房产的需求量。这是3月二手房成交量大幅增长的主要原因。

与此同时，北京3月二手房成交量同样“爆量”，前28天总共成交了17153套，全月有望达到19000套以上。

二手房交易量是判断楼市活跃度的最重要指标，上海和北京的成交量都起来了，是不是意味着国内两座超一线城市的房地产市场出现“拐点”了呢？我并不这么认为，至少现在还不能得出这样的结论。

前面说过，3月二手房交易最火爆的上海是因为2月底刚放松了限购，自然有一群原本想在上海买房但苦于没有买房资格的人冲进来，这波需求得到满足后还有没有后劲呢？这几年，每次上海或北京松绑限购政策后楼市成交量都会迎来反弹，“有效期”在1-3个月之间，未能延续下去。

因此，要想得出超一线城市楼市行情扭转的结论，怎么也得等上海新政发布3个月后再看。

如果6月过后京沪的二手房成交量依然维持近几年来的历史高位，那么再得出楼市稳了的结论也不晚；相反，6月后成交量下滑则说明政策未能刺激出长期、潜在的需求，得继续加码，或者以价换量。总之，现在得出任何结论都为时过早。

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