2025年11月第一周，杭州钱江新城某次新房小区的成交价达9.8万/平，环比10月微涨2.1%，成交周期从75天缩短至60天；而福州闽侯县一套100平的商品房，业主将挂牌价从180万降至153万，跌幅15%，却仍比2020年开发商拿地价低8%，最终因“无人问津”撤下挂牌；宁波奉化区某楼盘，2025年5月开盘价1.3万/平，9月降至1.1万/平，11月部分业主挂牌价仅0.98万/平，直接“赔本甩卖”——这就是2025年末沿海省会城市房产市场的“冰火两重天”。杭州、厦门凭借产业优势，核心区房价稳中有涨；福州、宁波则因郊区供过于求、产业空心，部分区域房价跌穿成本线，分化程度创下近10年新高。

一、数据对比：9-11月沿海省会核心区与郊区价差扩大至3倍

2025年10月，中指研究院发布《2025年沿海省会城市房产市场报告》，数据显示：2025年9-11月（截至10月底），杭州、厦门两大沿海省会的核心区房价同比2024年分别上涨3.5%、2.8%，成交周期分别缩短至60天、65天；而福州、宁波的郊区房价同比2024年分别下跌12%、9.8%，成交周期分别延长至120天、110天。

更直观的是“价差”：杭州钱江新城（核心区）与临安（郊区）的房价差，从2024年的2.5倍扩大到2025年的3.2倍；厦门思明区（核心区）与漳州港（环厦郊区）的房价差，从2024年的4倍扩大到2025年的5倍；福州仓山区（核心区）与闽侯县（郊区）的房价差，从2024年的2倍扩大到2025年的2.8倍。

“2024年，福州闽侯县的房价还能跟仓山核心区持平一半，2025年直接跌到三分之一，我去年在闽侯买的120平房子，现在卖出去要亏30万，还不如租出去。”福州闽侯业主林先生说。

二、涨因解析：杭州“数字经济”、厦门“旅游+自贸区”支撑核心房价

2025年9-11月，杭州、厦门核心区房价稳中有涨，背后是强劲的产业支撑和需求拉动。

杭州的核心优势是“数字经济”。2025年9月20日-22日，“2025全球数字经济大会”在杭州举办，吸引了全球500多家数字经济企业参会，其中12家企业宣布将区域总部落户杭州滨江区、钱江新城。企业入驻带动了人才流入，2025年三季度，杭州新增常住人口5.2万，其中80%集中在滨江区、钱江新城等核心区域，直接拉动了当地的住房需求。链家数据显示，2025年10月，杭州滨江区二手房成交量环比9月增长15%，其中80-100平的刚需次新房最受欢迎，成交价环比微涨1.8%。

厦门的核心优势是“旅游复苏+自贸区政策升级”。2025年三季度，厦门接待游客数量达2800万人次，恢复至2019年的120%，旅游相关产业（如酒店、餐饮、会展）的复苏带动了部分房产需求；更重要的是，2025年10月1日，厦门自贸区发布《关于进一步扩大跨境贸易便利化的若干措施》，明确“外籍人才在厦门自贸区工作满1年，可享受与本地居民同等的购房政策”，政策落地后，厦门思明区、湖里区的外籍人才购房需求环比增长20%，部分高端次新房的成交价甚至出现小幅上涨。

“2025年10月，我手里有一套厦门思明区的110平次新房，原本挂牌820万，有3个外籍客户竞价，最终以850万成交，比预期多卖了30万。”厦门链家某经纪人说。

三、跌因剖析：福州郊区供过于求、宁波远郊产业空心

与杭州、厦门形成对比的是，福州、宁波的郊区房价在2025年9-11月大幅下跌，核心原因是“供过于求”和“产业空心”。

福州郊区的问题在于“土地供应过量+库存高企”。2025年9月，福州闽侯县推出8宗宅地，全部以底价成交，其中6宗宅地的楼板价低于2020年水平；截至2025年10月底，福州闽侯县的商品房库存去化周期达38个月，远超12个月的合理周期。“2020年，闽侯县的楼板价平均在5000元/平，现在部分地块的楼板价只有3800元/平，开发商为了回笼资金，只能降价卖房，我们2020年拿地的项目，现在售价1.1万/平，还不如2020年的预期售价，等于‘赔本赚吆喝’。”福州某房企负责人说。

宁波远郊的问题在于“产业空心+人口外流”。2025年10月，宁波奉化区某大型制造业产业园因“资金链断裂”停工，导致园区内2000多名员工失业，部分员工选择离开奉化，前往宁波市区或杭州就业。人口外流直接导致奉化区的住房需求骤减，2025年10月，宁波奉化区二手房成交量环比9月下跌25%，房价环比下跌4.2%，部分小区房价已跌至2018年水平。“我在奉化区有一套90平的房子，2021年买的时候117万，2025年10月挂牌95万，挂了1个月都没人看，现在只能降到88万，还不知道能不能卖出去。”宁波奉化业主王先生说。

四、典型案例：从“抢房”到“甩卖”，宁波奉化某楼盘的180天

宁波奉化区的“阳光城·未来悦”楼盘，完美诠释了2025年沿海省会郊区房产的“过山车”行情。

2025年5月，该楼盘首次开盘，因“距离宁波市区较近”“单价较低”，吸引了大量刚需购房者，开盘当天推出的200套房源全部售罄，均价1.3万/平，部分好楼层的成交价达1.45万/平。

2025年7月，宁波奉化区制造业产业园传出“资金链紧张”的消息，该楼盘的二手房挂牌量开始增加，部分业主以1.2万/平的价格挂牌，比开盘价低1000元/平。

2025年9月，产业园正式停工，该楼盘的二手房挂牌量单月激增50套，挂牌价进一步降至1.1万/平，部分急售业主甚至以1.05万/平的价格成交。

2025年11月，该楼盘的二手房挂牌价已跌至0.98万/平，低于2020年开发商的拿地价（1.02万/平），部分2025年5月开盘时买入的业主，短短6个月就亏损25万以上。“我5月花126万买了一套89平的房子，现在只能卖87万，亏了39万，这是我这辈子最后悔的投资。”该楼盘业主李女士说。

五、购房指南：沿海省会买房“三看”——看产业、看配套、看人口

2025年9-11月的沿海省会房产市场证明：不是所有沿海省会的房子都能买，也不是所有区域的房子都保值。对于购房者而言，未来在沿海省会买房，需牢记“三看”原则。

一看产业：优先选择有“支柱产业”的城市和区域。比如杭州的数字经济、厦门的自贸区+旅游、宁波市区的港口经济，这些产业能持续吸引人才流入，支撑房价稳定；而福州闽侯、宁波奉化这类缺乏核心产业的区域，需谨慎入手。

二看配套：优先选择“地铁3公里内+学校+医院”的房产。配套成熟的房产，无论市场如何波动，需求都相对稳定，抗跌性更强。比如杭州滨江区的地铁次新房、厦门思明区的学区房（非政策变动风险区），即使在市场低迷期，也能保持相对稳定的成交。

三看人口：优先选择“近一年人口净流入”的区域。人口是房产需求的核心，人口净流入的区域，未来房价上涨的可能性更大；而人口净流出的区域，房价下跌的风险更高。根据2025年三季度数据，杭州滨江区人口净流入3.2万，厦门思明区人口净流入1.8万，福州闽侯县人口净流出1.8万，宁波奉化区人口净流出1.2万——数据背后，就是房产市场的“生与死”。

六、结语：沿海省会房产“分化时代”已来，选对城市比选对房子更重要

2025年9-11月的沿海省会房产市场，彻底打破了“沿海城市房子都能涨”的误区。杭州、厦门凭借产业优势，核心区房价稳中有涨；福州、宁波则因郊区供过于求、产业空心，部分区域房价跌穿成本线。这种分化不是短期现象，而是长期趋势——未来，沿海省会城市的房产市场将进一步向“核心产业区、核心配套区、人口净流入区”集中，而缺乏支撑的郊区，可能会面临“长期阴跌”。

对于购房者而言，当下在沿海省会买房，需放弃“闭眼买”的思维，而是要做足功课：研究城市的产业规划、区域的人口流动、房产的配套情况，只有这样，才能在“分化时代”买到真正保值的房子。毕竟，房产的价值从来不是“靠地段”，而是“靠人、靠产业、靠配套”——这一点，在2025年的沿海省会市场中，体现得淋漓尽致。