中考结束了，再来聊聊学区房，这个话题的流量实在大，特别能吸引讨论。

先来第一个话题，随迁变化：

今年对随迁的政策不少：

1、随迁子女、非片内生本地户籍学生凭房产入学时，不再占用该房产的学位指标，也无需提供业主知情同意书和房产证复印件

2、定向生2026年取消户籍限制

分析：前几年福州推出6年一学位，这个政策直接压制了学区房的流动性，其中还对随迁也有所压制。

如果该房子被拿来做随迁入读，随迁子女并不能划入房子对应的划片，走随迁的报名政策，但是依然占据这个房子的6年学位。

简单例子：

阳光白金瀚宫的业主，给租客办了暂住证，然后提供材料配合租客做了随迁申请，然后租客通过报名（不能入读白金对口的一附小），入读了达明小+十八中，白金的业主自己的孩子未来6年内都无法通过这个房子划片入读一附小。

这种政策出现，很多划片尚可的房子基本都很难拿来给租客做随迁，最后无非是租一些边缘的房子，或者通过集体户落户，孩子不落走随迁等。

现在不限制随迁了，相当于什么房子都可以做了，对外来人口算是鼓励。

接着是争议更大的定向生政策，明年取消户籍限制，意味着随迁子女不落户的也能享受这个政策了。

从数据来看，福州目前不少初中，特别是外围，都在吃随迁的红利。

福州的定向生政策是按照学校的人数比例分配，但是因为随迁子女不落户的无法符合户籍，导致无法享受，实际符合定向生政策的人数远低于学校实际人数。

简单贴个图：

部分外围初中，符合定向生政策的比例甚至仅30%，意味着吃了70%的红利。

这个政策的出现，对于那些随迁的学校无疑是利空，当然很多人质疑这个政策，因为福州放开落户了，要想享受定向生政策，很简单去落户即可。

只不过这几年的政策，其实对抢人口早已经进入白热化了，所谓的户籍论，过于狭隘了。

当下，已经不是来落户是福州人，而是来了就是福州人。

以后只会有更多政策打破户籍差异，这个趋势不会逆转。

既然聊到随迁，就延伸出一个话题，每个学校的随迁情况，这也是市场对很多学校判断的一个因素，大量随迁生源的学校，整体升学率普遍较差。

目前市属校，基本没有随迁，一定程度保障了自身的生源情况。

随后就是那些头部学校，同样没有名额。

先看鼓楼：

鼓楼头部的屏东、延安都没有随迁，此外还有一中。

比例较低的是19中、杨桥，19中仅中山小的个别名额，杨桥集中在当初过渡怡山小，目前在华润划片后，市场已经吹成名校了。

紧接着就是11中，一附小红利简直吃到饱。

剩余的学校随迁名额都不低，更有四大金刚存在，随迁的兜底选择。

其中十八中也是被随迁影响的典型案例，其中达明小，这2年近200个名额。

此外的铜盘、屏东屏北、22中、教院附中，都是随迁大户，它们的升学率也是鼓楼下游。

从报名人数和学位名额，可以发现除了个别小学外，大部分录取难度都不高。

看完鼓楼看台江：

相比于鼓楼，台江最吃亏的就是教育，从政策发展来看，一直也没受到照顾。

从随迁的分布来看，台江区的小学除了群众小、国货小，全部对随迁开放。

后来随着台三小没了随迁，台江区头部的8中才成为唯一一所没有随迁的初中。

从数据来看，录取难度也是极低，各校的分布也很均衡，可能也是因为学校的升学率差异不大所致。

从今年来看，随着亚峰小不招收随迁，鳌峰中成了台江第二个没有随迁的初中，后来的升学率可以观察看看。

最后再看看金山，作为新晋的教育区域：

金山前几年同样仅市属校的金山小、三附、四附没有随迁，剩余全部都有名额对外。

比如这几年势头凶猛的水都中，2018年两所小学都有随迁名额，从录取难度来看也不高。

后来时间推进，水都中的两所小学都没了随迁名额，仓八也没了。

这样也让即金山中之后、水都、仓实（原来四十中凤岗里），都变成无随迁的初中。

时间来到今年，金山区域再减少随迁学校，近期金城湾划片橘四的事情，也凸出了目前部分学校生源过多的情况。

最终橘四，4所小学，全部没了随迁，此外还有金港湾，同样如此。

这也就造成目前金山这个区域，从几年前仅金山中一所无随迁初中，变成目前有5所。

剩余的三所初中，承载了绝大部分区域过来的随迁。

29中，福州底部初中，学风实在过差，目前金山北部分新盘就是划片这里，算是利空。

目前改名的英才中学+小学（原来冯宅），实际同样是随迁大户。

至于仓实金山（原四十中金山），2个过渡的反而没有随迁，仓七小+仓进附三，即目前绿轴新盘的过渡划片。

从这里如果从随迁变化来看，在风声很旺的英才小初附近，那所看上去关注度极低的仓山区实验小学流花溪分校，依靠无随迁+过渡仓实金山，反而呈现的预期更佳。

至于为何金山这次会出现这么多学校不招收随迁，主要原因还是在于人口。

这就和这次台江的群众小，给出围合划片原因基本一样。

一个是人口太多，已经没有名额给随迁，一个可能是人口太少，只能放宽划片。

对于群众路小，最近争议不小，对口初中由于资源问题，让群众小在本部继续读，对于群众小，可惜是老校，否则按现在趋势，完全可以做一个单独的9年一贯制新校。

有了群众小的案例，其实也给未来所谓的多校划片提供了方向，多年的多校划片一直没落地，无非是会动到不少人的利益，只不过人口的走势注定了，届时都会落地。

看看人口数据：

对于中考，今年对应的是2010年左右出生的，还不是人口下滑的时间。

在二胎政策持续放开之后，2017年之后，人口进入下滑，这2年更是断崖下滑。

所以对于中考，大影响还要7-9年之后。

面对人口的走势，也可以发现一个问题，福州五区的下滑，低于外围县市.

以长乐区为例，2023年出生人口5370，对比2017年15566，下跌1W人，不仅仅是腰斩。

这时候做个大旗论：

长乐的高中都对长乐户口有保护，面对人口下滑比五区严重这么多，换言之如果高中不缩招，这里未来的红利更大。

这时候滨海新城的未来充满预期，现在低价买入，周边就业，孩子接受人口下降的政策红利，可谓福州真正的购房圣地。

回到正题，面对这种人口短期内断崖下跌，未来的学区房接盘侠只会越来越少。

特别是目前定向生政策持续加剧，聊聊这个政策，先聊招生情况，老八所数据：

分析：今年合计5582人，比去年增加19人，自主增加73人，非自主减少54人。

从人数变化来看，一三附基本不变，唯一变化较大的是福高、四中，增加了40个自主名额。

面对变化不大的招生计划，今年定向生政策从60%提升到70%，也就进一步压缩了统招的占比。

从定向生的分配情况来看，今年符合政策的考生，比去年略微下滑，五区老九所的定向生名额比去年增加了460个，对比2021年，增加了1263个。

按照目前的比例情况来看，每个学校分配到的名额比例是9.8%，这意味着一个初中，只要把定向生名额全部用完，老九所的升学率就达到9.8%。

这个数据放在2020年，已经是福州公立校的中段水平。

从这个趋势也可以发现，后续几年，定向生如果继续加大，由于中考人数还会走高持续7-8年，届时对于每个学生，校内竞争会越来越严重。

期望一类校加大自主招生的预期，目前也并未显现，届时鼓楼那些学区房预计内卷情况会越发严重。

这里又可以来个大旗论：

鼓楼学区房太多利益，就通过人口断崖和定向生击垮。

定向生比例加剧，让鼓楼学区房的业主发现，买了这么贵的房子，面对这么多生源，根本卷不过，远不如中等学校升学来的简单。

随着鼓楼学区房在市场没了吸引力，老破小更没有年轻人看得上，正好又遇上人口断崖下跌，发现鼓楼居然招不满人了。

又不肯放下身段招随迁，那只有只好学习群众小，放宽划片，让周边楼盘都能自主选择，美其名曰：变异后的多校划片。

到那时候，那些老破小在市场就已经毫无价值，趁着旧改余温，土拍上架，完成闭合。

对于市场的划片，其实也很容易被迷惑，一个学校到底是不是真的好，特别在福州定向生政策下，很多小学很容易成为分母。

未来人口下滑，福州对外来人口只会有越来越多的政策倾斜。

而对于学区房，也注定了会减少自身的溢价，市场在回归理性，只不过还需要时间。