香港法律香港民事案香港主体经济香港股市香港楼巿 「租客私下分租單位 又一居 豪宅變香港学生宿舍 ｜租客聲稱原狀還原 轉頭向業主討賠償..」隨著海外 及内地 來香港讀書的學生增加，鄰近大学 的大型屋苑成為「學生宿舍」市場的熱門目標。不少公司在二手市場租入私樓單位後，未經業主同意便私下改建，並分租予學生牟利。然而，這種商業模式背後，卻往往夾雜著違約、無牌經營、工程馬虎及巨額索償等糾紛。其中又一居鄰近，因而成為專門經營「學生宿舍」公司的目標屋苑之一。

又一居鄰近香港城市大學，成為經營學生宿舍公司的目標屋苑之一。

事主Hazel（化名）的媽媽於2018年，購入又一居一個實用面積603平方呎的單位作投資收租。單位原則為3房1套間隔，約4至5年前租予一間公司，租約清楚列明單位僅作「員工宿舍」用途。由於租客過往準時交租，業主一直未有入屋巡查。直到最近續租後不久，樓下住戶投訴浴室漏水，Hazel上門了解始發現單位被改裝成5房單位，全屋僅餘一條窄長走廊。其後租客承認單位分租予6名學生，租客事後雖同意還原單位，但在2026年4月驗收時，現場仍滿布瑕疵，例如欠缺特色牆、矮櫃及部分房門、窗框甚至被私自釘上螺絲。

事主購入的又一居單位，屬實用面積603平方呎的3房1套戶型。

直至同年8月業主正式收匙入屋，直擊租客「再度還原」後的最終狀態，發現單位依然未能回復至出租前的原貌，殘留粗糙修補與設備損毀，包括原裝大門被換成電子鎖、多扇房門在漆面修補後仍留下瑕疵。在此期間，租客已先於7月透過律師發信，以「漏水致不適宜居住」為由主張根本性違約，向業主索償7.8萬元。業主則反告對方違約分租，索償還原費及租金損失等逾23萬元。

翻查涉事租客同名公司的網站，該公司專為內地來港學生提供住宿，旗下單位遍布港九新界。網站上顯示的又一居租盤，單人房月租由5900元至7800元不等，雙人房人均月租亦達5800元。若全數房間租出，單月租金收入高達40600元。對比同類單位市值月租約3萬元，估計在未扣除運營成本前，每月可從中獲利逾1萬元。

是次事件當中，租客已違反多條租約條款。陸偉雄大律師指出，若租約已註明單位僅作「員工宿舍」，出租予學生已明顯偏離指定用途，構成違約。此外，未經書面同意加建板間房，無論物料為何，均屬違反「不可改動間隔」的條款。劉偉亮律師補充，學生付費入住變相將單位作「商業營利」用途，可能違反政府地契、大廈公契或佔用許可證。

陸偉雄大律師指，若租約列明單位僅作「員工宿舍」，出租予學生已構成違約。

另外有關釐定單位內的損毀責任，香港公正行技術總監賴達明建議，若雙方對損毀成因各執一詞，最佳做法是共同委託獨立第三方公證行進行檢驗。專家會透過「失效分析」評估成因，如人為破壞、疏忽或施工缺陷等，發出具法律效力的專家報告，必要時可上庭作供。

香港公正行技術總監賴達明指，有關單位的損毀責任，業主及租客可聘請獨立第三方的公證行人員以釐定。

至於業主出租物業時，若想防止單位被分租，除了加入一般租約常見的「嚴禁分租」、「未經書面同意不可改動任何間隔」等條款，劉偉亮律師指，也可考慮將按金提高至3個月，同時加入「在合理預約下業主可入屋視察」的條款。

事主購入的又一居單位，屬實用面積603平方呎的3房1套戶型。

圖1:租客私下分租單位 又一居豪宅變學生宿舍｜租客聲稱原狀還原 轉頭向業主討賠償。

圖2:又一居鄰近香港城市大學，成為經營學生宿舍公司的目標屋苑之一。

圖3:事主購入的又一居單位，屬實用面積603平方呎的3房1套戶型。

圖4:陸偉雄大律師指，若租約列明單位僅作「員工宿舍」，出租予學生已構成違約。

圖5:香港公正行技術總監賴達明指，有關單位的損毀責任，業主及租客可聘請獨立第三方的公證行人員以釐定。

圖6:事主購入的又一居單位，屬實用面積603平方呎的3房1套戶型。

（來源：易發睇樓團）2026年10月30日 週五 下午8:30……

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