国庆假期刚过，楼市传来冰火两重天的信号：北京新房成交同比暴涨 52%，上海二手房带看量翻倍，而燕郊、惠州等三四线城市房价却跌回2016年水平。当政策松绑遇上市场分化，2025年的“银十”正在上演最魔幻的一幕——有人抢房如抢白菜，有人断供抛房成负翁。

2025 年9月，北京、上海、深圳等城市密集出台新政，直接点燃市场热度。北京将首付比例降至15%，叠加LPR维持3.5%低位，部分刚需盘首付门槛从120万降至60万，国庆期间日均成交面积达0.61万平米，同比暴增52%。上海更出现“千人摇”盛况，浦东某高端盘单价12万仍日光，中介直言“五年没见过这么火”。

这种热度源于政策组合拳的精准发力：广州允许公积金支付首付，武汉对多孩家庭提供最高 30 万元购房补贴，南京将个人公积金贷款额度从50万提至80万。中指研究院数据显示，9月重点城市二手房成交量环比增长19%，北京、上海、深圳三大城市二手房挂牌价止跌回升，核心地段涨幅超3%。

但狂欢背后暗藏玄机：开发商促销手段花样翻新。北京某楼盘推出 “保价协议”，承诺三年内降价补差价；杭州房企送车位、家装补贴等变相降价，实际折扣达8.5折。这种“明涨暗跌”的套路，让购房者在抢房时多了份谨慎。

与核心城市形成鲜明对比的是，三四线城市正陷入 “降价-断供-抛售”的恶性循环。2025年9月，百城二手房价同比下跌7.38%，其中三四线城市跌幅达8.5%，燕郊、香河等环京区域房价较2021年高点腰斩，一套200万的房子现在只值60万，而房贷还剩150万。

更可怕的是，这种下跌正在传导至新房市场。某中部城市房企为去库存，将单价 8000 元的新房降至5000元抛售，直接引发老业主维权。但即便如此，9月300城住宅用地成交面积同比下降3.3%，土地出让金减少8.8%，开发商拿地意愿跌至冰点。

断供潮的阴影正在蔓延。2025 年三季度，全国断供家庭达91.2万户，其中三四线城市占比超60%。武汉法拍房数量突破11.5万套，部分房源以5.6折成交，却仍无人问津。银行不良贷款率从2021年的0.3%升至1.8%，中小银行风险敞口持续扩大。

面对行业寒冬，中小房企正在寻找新的 “救命稻草”。8月，衢州发展以30亿元收购先导电科95%股权，切入半导体材料赛道；万通发展斥资8.54亿元控股数渡科技，布局PCIe高速交换芯片。这种跨界转型看似激进，实则是房企在现金流枯竭下的无奈选择。

但转型之路充满荆棘。某上市房企高管坦言：“我们对科技行业一窍不通，并购更多是资本市场的故事。”数据显示，2025年上半年房企跨界并购成功率不足20%，多数项目因整合失败沦为“烧钱黑洞”。相比之下，头部房企选择收缩战线，保利、万科等企业2025年拿地金额同比减少40%，转而聚焦存量资产运营。

在这场楼市变局中，普通人该如何抉择？

1. 核心城市刚需：抓住窗口期

当前政策宽松周期下，核心城市首套房利率已降至历史低位，且首付比例大幅降低。以北京为例，贷款 100 万、30年期，月供仅3400元，比租房还便宜。建议优先选择地铁沿线、学区房等硬通货属性强的标的。

2. 三四线业主：断臂求生

如果房子已跌穿成本线，且所在城市人口持续外流，尽早挂牌出售是上策。即便亏损，也能避免断供导致的征信黑户和法律纠纷。部分城市推出 “以旧换新”政策，可将二手房卖给国企平台，置换新房。

3. 投资客：远离高杠杆

2025 年的楼市已告别普涨时代，投资需极度谨慎。建议选择长三角、珠三角核心城市的优质资产，且首付比例不低于40%，贷款期限控制在20年以内，避免重蹈“房价跌10%、本金亏50%”的覆辙。