叶檀点破房贷贴息尴尬：想买的不在范围内

贴息后房贷利率降到2.1%，5年期国债才1.73%，租金回报率也就2%。三者几乎持平，按道理买房比存钱划算。但叶檀一句话戳破：真正的难题不在利率高低，在于想买的人不在政策范围内。

9月29日，财政部、央行、金融监管总局联合发文，自10月1日起首套房贷贴息年化1个百分点，单户上限100万元，期限最长5年，政策暂定1年。叶檀将其拆成三句话：财政补息差、银行扩投放、刚需享红利。

叶檀的核心判断是：这是中央财政第一次在需求侧直接介入房贷市场，象征意义极强，但实际影响面有限。

力度确实前所未有。但叶檀点了两个死穴。

第一个：覆盖面错位。 首套、120平方米以下、总价150万元以下、贷款上限100万元——四重门槛叠加，受益面集中在三四线和二线远郊。中金公司测算，超高能级城市仅约2%新房够得着，而中低能级城市约50%新房可覆盖。更扎心的是，叶檀直接指出：改善性需求已经超过首次置业，成为市场最大的需求主体，而这次贴息偏偏不覆盖改善型。政策打在了边缘，没打在靶心上。

第二个：没人借钱了。 叶檀援引西南财大数据：全国家庭存款中位数只有8.7万元。一半家庭把银行卡、微信、支付宝凑一块儿，连9万都拿不出来。个人按揭贷款余额36.29万亿元，连续13个季度负增长，居民杠杆率从59.4%降到57.7%。中指研究院7月调查显示，房价上涨预期只剩9%，下跌预期稳在32%。看跌的是看涨的三倍还多。利率再低，当你觉得房子明年还要跌，这钱就不敢借。

那财政这钱花得值不值？叶檀算了一笔杠杆账。中金测算全年贴息约180亿元，撬动1.8万亿元贷款，约占年度房贷投放四成。银河证券测算全年补贴150亿至200亿元。叶檀拿中小微企业贴息做对比：那边1000亿元撬动20万亿元信贷，杠杆比1:20。如果房地产也能到1:5，已算大功一件。

但她的落脚点不是算账，是提醒：对一个饱受折磨的市场，既要扶持，也要保持理性。涵养市场，比折腾市场要好。

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