弄清楚房地产市场（房价泡沫）问题，就要弄清楚1950年之后的我国经济发展问题。

我国的商品房（住房“市场化”）当初是在什么经济环境下启动的？

上世纪九十年代之前，我国经济发展主要依靠着“央国企”的重工业推动，特别是以北方地区的东北三省。

正因为如此，才导致了上世纪九十年代“央国企改革”问题，也就是“央国企的职工下岗潮/失业潮”。

更关键，还遇到了1997～1998年的亚洲金融危机/经济危机，我国·香港+大陆也受到了严重影响。

才有了2000年后的“取消福利房+引进商品房”以及“大学扩招+大学毕业生大跃进”的市场化/工业化改革进程。

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2000年后，全国商品房（住房“市场化”）的金融杠杆模式正式开启。

主要推动时间段：2006～2020年；
房价泡沫时间段：2015～2020年。

那么，问题来了：

全国商品房的金融杠杆模式，必然给全国社会财富带来“不可控的债务危机”。

这也是2018年至今（北上广深是2022年后）的“房住不炒”长期政策不动摇。

全国房价泡沫刺破了，连续大跌3年。

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全国房价大跌后，面临的挑战就是“化解债务危机”。

银行、地方政府、房地产开发商、炒房客、居民家庭…都要面临“化债”周期。

“化解房地产债务危机”，主要是从2025年开始计算的。

那么，“化债”的时间周期多长呢？

具体时间周期是存在“争议”。

不过，从目前的我国经济环境可以看出：

未来5～10年都是“化解房地产债务危机”的重要时刻，至于10年后还需要观察“化解债务是否被延长”。

（“房贷从30年推迟到40年，也是因为“化债”问题。）

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“化解房地产债务危机”的同时，我国也要发展“科技创新的高端产业”。

2019年“芯片/半导体/集成电路”、2020年“新能源汽车”、2023年“AI人工智能”……

也就是说，2018年之后的我国经济增长已经从“房地产市场”转向了“科技创新”。

跟房地产市场有关的传统行业都面临着“产能过剩”的淘汰出局，也就是“亏损/破产清算”的财富大洗牌。

（这就是为什么过去几年大部分居民家庭/生意老板的金钱财富都出现了“大幅缩水”的状态。）

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未来，相当长的“化债”时间周期内，大部分人很难再像过去30年那样“赚容易的钱”了。

（全球经济环境进入了“存量博弈”阶段。）
全国楼市走势 房价趋势报告 房地产政策巨变 楼市走向解读 房地产时代落幕 中国房产新逻辑
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——飞鸽说 2026.9.23