当我开始给建筑央企找理由
最近在跟一家建筑央企谈合作，这不是第一次了。上家单位做城市更新时，有位前辈常说，城市更新业务里一个重要的盈利途径，就是从工程利润分润。 我当时对这个说法很不认同。从运营角度看，前期投入越低越好，后续运营收益才能更好地覆盖成本。而工程利润分润天然带有把工程成本做大的倾向，本质上是寅吃卯粮，对后期运营可能造成毁灭性打击。 所以我一直认为，所谓工程利润分润本身并不成立，它只是业主方没有渠道列支运营费用时，一种变相的替代性制度安排。 与之对应的，我对F+EPC模式也一直持怀疑态度。所谓F+EPC，就是央企施工单位除了施工，还介入投资端。 我曾跟一位央企负责人聊过，他说央企愿意做F+EPC，本质上是为了拿项目、保产能。比如一个项目有10%的利润，他们就以这部分利润为上限做投资，撬动后面的工程业务。F就是把这部分利润前置为资本金，或者包装进项目资本金的银团里。这是当年建筑央企为了接项目的常用手法。 但最近跟建筑央企的沟通中，我有了一些新的想法——由施工单位来承担这部分角色，反而可能有制度层面的合理性。 我一直在诟病一件事：现在做城市更新项目包装，缺乏一个谋划项目的主体，也缺乏给谋划单位付费的资金出口。 早年项目比较简单，只需要做农地收储、调整用地性质、划红线，规划局和设计院有能力甚至愿意无偿完成这些工作。但现在的城市更新，需要多产权主体整合、存量建筑摸排、居民意愿调研等整体统筹，项目生成阶段需要大量外部智脑参与，也需要相应的费用支出。而规划局已经没有这个职能了。 所以所有城市更新项目都缺一个主体来做项目的谋划、生成和包装，这种高价值智力劳动没有合法的合同形态可以套现。但这两天跟施工央企沟通下来，我觉得他们反而有可能承担这个角色。 第一，从确定性看，施工央企是整个项目里最不会亏钱的一方，确定性极高。只要项目发包出来，完整做完，工程端就闭环了。而业主方和后端运营方，需要长期面对市场风险。从风险对称的角度看，这么做有一定道理。 第二，从央地关系看，这也可能是一种默契的安排。地方现在深陷化债困境，不具备加杠杆的投资能力，由央企投入一部分资金帮助地方做项目谋划和投资，实际上是用央企的资产负债表给地方加杠杆。从中央视角看，这个安排同时解决了几个问题：给央企维持业务量、给地方提供投资能力、且不计入显性的财政扩张。各方都拿到了自己想要的东西 当然，这只是当前制度缺失下的一种权宜之计，并不完全合理。 说起来有点惭愧——建筑央企参与项目包装，和我之前质疑的工程利润分润、F+EPC，其实是同一现象的不同维度。只不过事情落到了自己头上，就忍不住替它找理由合理化。