最高法近期印发房企破产案件审理纪要，以36条细则统一烂尾项目处置、债权清偿、续建融资的司法标准。新规核心导向为保交付、稳民生，明确消费性购房人债权具备优先受偿权，同时划定规则：房屋无法交付且合同解除后，银行不得继续向购房者追偿剩余按揭贷款。

市场普遍误将优先受偿权等同于全额回款保障，这是本次新规最关键的认知偏差。结合业内律师分析来看，该条款仅优化债权清偿排序，无法扩充项目可处置资产规模。多数烂尾房企存在巨额资金缺口，即便购房者债权顺位靠前，最终实际回款比例大概率仍处于较低水平。

新规构建了隐性的市场约束机制，形成购房者两难处境。具备续建条件的项目，购房者若主动解约退款，债权将降级为普通债权，清偿顺位大幅后置。这一规则倒逼购房者选择等待交房，需长期承担资金占用与机会成本，被动承受楼市下行周期的不确定性风险。

本次文件真正的实质性突破，不在于清偿顺位调整，而在于统一全国裁判尺度。长期以来各地对烂尾楼断供追责的判例标准不一，新规明确倾斜保护刚需购房者，终结司法乱象。同时新规拓宽农民工工资清偿渠道，但多层转包的举证、权责认定流程复杂，该条款的实际落地效果仍有待司法实践验证。