828新政后，开发商每平方米可能多出300—700元成本
828房地产新政，对开发商真正的影响，不是晚几个月卖房，而是资金成本大幅增加。
这次政策的核心，有两点值得开发商老板高度重视：
第一，楼栋主体封顶以后，才能预售。
第二，即使封顶以后卖了房，购房人的按揭贷款，也要等项目竣工备案以后，银行才能放款。
这意味着什么？
意味着以前开发商可以比较早拿到的销售回款，现在要整体往后推。
我们简单算一笔账。
假设一个项目可售面积10万平方米，均价1万元，总货值10个亿。
按照以前的模式，如果封顶前半年就开始预售，卖掉60%，就是6个亿。
按照30%首付计算，大约1.8亿首付款可以提前回笼，剩余4.2亿元按揭款，在主体封顶以后陆续到账。
但是按照新政策：
1.8亿元首付款，可能整体晚半年回来；
4.2亿元按揭款，还要从主体封顶一直等到竣工备案。
而主体封顶到竣工备案，正常一年左右很常见。
这样算下来，大约增加5亿元左右的年度资金占用。
如果开发商融资成本是6%，新增财务成本接近3000万元；
融资成本8%，就是4000万元左右；
如果中小开发商融资成本达到10%，那就可能超过5000万元。
摊到10万平方米可售面积上，相当于每平方米增加300—500元左右。
如果进一步实行现房销售，销售回款时间继续后移，单方增加500—700元甚至更高，也并不奇怪。
所以我认为，828新政真正改变的，是房地产过去几十年的高周转逻辑。
以前开发商最关注的是：
什么时候拿预售证？什么时候开盘？什么时候回款？
以后更应该关注的是：
从拿地一直到竣工备案，这两三年时间，我自己的钱够不够？开发贷能不能覆盖？项目利润能不能覆盖新增的资金成本？
以后开发商拿地，不能只算地价，也不能只算建安成本。
资金成本，将成为越来越重要的一项成本。
过去房地产拼的是周转速度。
未来房地产拼的，可能是三件事：
谁的资金成本更低，谁的产品更有竞争力，谁能把全过程的账真正算明白。
这三件事做不到，地再便宜，也可能不敢拿。
房地产的游戏规则，真的开始变了。