四部门同日下发两则楼市通知：现房销售制度落地，房贷最长期限延至40年

2026年8月28日，住建部、央行等四部门同日发布两项通知，推行现房销售制度，并将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年，建设银行已率先对存量贷款开放延期申请。两项政策同日落地，市场普遍将其解读为降低购房门槛的组合拳，但细算下来，真正的核心问题并未被触及。

现房销售的核心变化在于风险承担主体的转移。过去购房者支付预付款后，资金直接用于项目开发，一旦开发商资金链断裂，购房者便面临钱房两空的局面。新规要求项目建成后再对外销售，购房者可以实地查验后再做决定，交付纠纷的风险由此从买方转移至卖方。但这套机制对开发商的资金实力提出了更高要求，中小房企若无法承担先期投入，将逐渐失去参与资格，行业资源向头部企业集中的趋势会进一步加剧。现房销售解决的是交易安全的问题，但并未回应市场更关心的那个疑问：当下的价格是否值得入手。

贷款期限调整带来的财务变化可以做一个简单对比。以一笔百万元量级的长期借款为参照，还款周期从三十年拉长至四十年后，每年需偿还的本息总额大约减少近八千元，分摊到每月相当于多出几百元的日常开支空间。但代价在于整个周期内累计支付的资金成本会相应增加，这相当于将眼前的还款压力向后平移，用更长的支付时间来换取当前更宽松的月度现金流。建设银行允许存量客户申请展期，本质上是为既有借贷群体提供一次债务结构重组的机会，缓解的是短期偿付压力，而非购房意愿本身。

真正影响购房决策的因素并非贷款期限长短或期房交付风险。普通家庭推迟或取消购房计划，更多是基于对未来收入增长空间的判断发生变化。当经济环境存在不确定性，行业调整尚未结束，居民更倾向于维持储蓄、压缩大额支出，此时延长负债期限反而可能加深对长期负担的顾虑。政策工具能够调整的是交易环节的条件和成本，但无法左右家庭对自身偿付能力的预期。这个预期建立在就业状况、收入走势和宏观环境之上，不是靠放宽信贷条件就能扭转的。

两项政策各有其针对性，现房销售降低了交易环节的不确定性，四十年按揭和存量展期缓解了月供层面的压力。但市场能否走出当前周期，取决于购房家庭对未来的判断是否重新趋向乐观，而这显然超出了政策本身的能力范围。

参考资料：
[1]新湖南.事关商品住房销售，三部门发布通知.住房城乡建设部网站 .2026-8-31