卢麒元：地租经济过度膨胀拖累中国经济，国家资管刻不容缓经济学者马光远频频发文，呼吁国家出手救助房地产市场。与此同时，另一位学者卢麒元的态度则爱憎分明，他直言不讳地表示，请保持清醒，这些人坏透了。为什么卢麒元会有如此强烈的反应？马光远的主张背后究竟意味着什么？他们二人的观点究竟孰是孰非？马光远的观点大家已经比较熟悉，他认为国家必须出手，若再不出手就来不及了。对于当前房地产的现状，不少专家的看法与马光远颇为相近，例如任泽平也持类似立场。相比之下，卢麒元的观点则显得较为特别，普通人甚至一时难以理解。为了保持原汁原味、便于读者把握，这里引用他的原话。他说：请保持清醒，这些人坏透了，所谓救市，就是用国家资本去弥补社会资本，也就是请国家资本伸出头来，让金融资本再砍一刀。正确的说法应当是请国储房地产，以时间换空间。对于房地产的难题，应该救民而不救商，救民指的是人民，救商指的则是开发商和金融机构；应该救楼而不救市，救楼指的是房子，救市指的是房地产市场。只有国储房地产，才能让沉默资本重新恢复流转，这才是利国利民的正途。理清了双方立场，卢麒元反对马光远的原因也就不难看清了，因为他们的立场与观点看起来是背道而驰的。综合来看，卢麒元的反对意见主要有两个要点。第一，不应当用国家资本去救社会资本，那等于让房地产金融资本再砍一刀。这些资本已经砍了很多年，再砍下去，无异于继续薅社会主义的羊毛。第二，卢麒元提出的解决方案是救民而不救商、救楼而不救市。具体而言，就是他最近一直在呼吁的建议国储房地产，简单来说，就是由国家出钱把房子买下来，作为战略资源储备。对这一观点还不太理解的读者，可以自行检索，此处不再展开。要真正理解卢麒元这番话的分量，还要回到他一贯所强调的"地租经济"框架。在他看来，当地租经济过度膨胀，财政治理必然出现问题，随之而来的就是大规模资本外流以及资本积累率的逐年递减。房地产之所以让他如此警惕，正是因为它是地租经济中最典型、最具膨胀性的载体。国家资本一旦被裹挟进去为社会资本兜底，本质上就是让地租继续吞噬实体经济和公共财政，这也是他反复强调的"再砍一刀"背后的深层含义。从表面上看，马光远与卢麒元的观点相比，卢麒元似乎更加亲民，立场也更加鲜明，而马光远的思路则更贴近房地产商，因此常有人说他是在为开发商说话。事实上，这是对马光远的一种误解。他的大多数观点是站在整个行业繁荣的角度出发，其中也有不少表述是站在普通老百姓的立场上考虑的。那么两人的观点究竟孰对孰错？应当说，他们的观点都是对的，甚至可以说是殊途同归。因为卢麒元的观点看似站在老百姓的立场上，实际上同样是想把这个行业拉起来，其目的与结果与马光远并无本质区别。道理很简单，国储房地产之后又会怎样呢？把老百姓手上的房子买走了，居民有了钱却没有地方投资，难道都存进银行里？不妨想一想，他们会不会接着买房子？如此一来，房地产行业最终不是也重新繁荣起来了吗？开发商不是也活过来了吗？所以卢麒元经常讲一些老百姓听不太懂的话，其出发点同样是希望国家繁荣昌盛、人民生活幸福。这里面没有谁是真正的坏人，只是观点不同而已，属于人民内部矛盾。真正需要警惕的，不是学者之间的立场差异，而是地租经济过度膨胀这一结构性顽疾。放眼国际，这样的教训并不少见：南美如此，北非亦然，就连日本1985年签署《广场协议》后的失落，本质上也是通过地租方式完成的一次系统性收割。国家资管之所以被反复提及，正是要在这一环节上守住底线，避免历史重演。那么房地产的真实情况，真的像他们所说的那样需要国家去救吗？国家又在如何应对？关于这个问题，此前已多次谈及。从可见的最近几年来看，总体策略是稳定健康发展，把开发商和老百姓手上多余的房子卖给真正需要它们的人，从而实现逐步的、安全的债务转移。那么谁是真正需要房子的人？目前看来主要是三类人。第一是新市民和青年人的刚性需求；第二是改善型需求；第三是家庭投资房产。什么是家庭投资房产？现在也已经很清楚了。未来中国家庭投资的方向，房地产仍然是其中之一，因此会允许甚至支持家庭购买二套房，部分地区可能还会允许购买三套房。这种需求将被视为正常投资，而不会被定义为炒房。所以无论是马光远还是卢麒元，呼吁救房地产，从根本上就是错的。国家并不是要救房地产，而是要保持这个行业稳定发展，既不能过冷，也不能过热。理想的状态是几年之后，既去除了房地产的泡沫和风险，也能平稳过渡到房地产的新模式。这一目标能否达成，很大程度上取决于国家资管的力度与节奏，取决于能否在地租膨胀与实体经济之间重新建立平衡。讲了这么多，房子到底还能不能买，房价还会不会涨？答案其实很简单。最近几年能不能买，主要看购房者是否属于上述三类人。至于房价会不会涨，五年之内主要看二三十个超大、特大城市的表现；五年之后，则要看整体经济大势，尤其是到2035年，中国人均GDP能否突破三万美元。如果能够突破，届时的社会财富和消费水平将是现在难以想象的，房价自然也不再是问题。马光远与卢麒元之争，看似是救与不救之争，实则是路径之争、立场之争。前者主张托底以稳信心，后者主张国储以换空间，皆意在维系行业与经济的整体运行。真正的关键，不在于救不救房地产，而在于能否遏制地租经济的过度膨胀，能否防止国家资本被社会资本反向套牢。历史反复证明，地租一旦失控，财政必然承压，资本必然外流，积累必然递减，这是南美、北非乃至日本都曾付出代价的教训。国家资管刻不容缓，正是要在泡沫消解与新模式建立之间守住底线，让沉默资本重新流转，让实体经济重获空间，让房地产回归居住与合理投资的本位，而非继续做地租经济的放大器。稳字当头、分类施策、以时间换空间，才是穿越周期的正途。