通过对比租金回报率和30 年国债收益率，来预测房价底，合理吗？

先说结论：这事不合理，至少在咱这不成立。

道理很简单：如果一项投资的长期收益连无风险收益都跑不赢，那它就不符合投资常识。

但这个对比有个大前提——所有人都理性，买房都是为了出租赚租金。

可中国房地产的金融属性和税收属性，早就把居住属性压得死死的。前提都不对，结论自然站不住。

日本就是活例子。资产负债表衰退那阵子，30年国债收益率跌到1%以下，札幌那些二线城市租金回报率冲到10%到15%以上，结果房子照样跌。

租金回报率远高于国债收益率，底还是没守住。这说明什么？这框架逻辑上就破了——租金回报率高不代表房价能止跌，反过来也一样。

再说几个现实情况。

房价涨的时候，租金回报率越低反而越涨。越涨越买，越买越涨，大家盯的是资本增值，谁在乎那点租金？1%到2%的回报率，根本挡不住一年20%的涨幅。

现在下跌期，租金回报率看着提升了，但那不是房租涨了，是房价跌了。分母变小，比率自然变大。

可这时候本金的跌幅远大于租金收益——你首付10%，房价跌20%，直接就成负资产了。

2%的租金回报率，连3%的房贷利息都覆盖不了，更别提本金亏损。

第三，持有成本被漏掉了。国债是零成本资产，拿着就行。房子呢？

折旧、维修、物业费，将来还可能征房产税。租金回报率必须远高于国债收益率才说得过去。而且中国房地产还有个独特的东西——税收属性。

房价里很大一块是对地方未来卖地收入的贴现，居住属性反而是最弱的。你用居住收益去预测市场走向，得出的结论完全是反的。

那更合理的对标物是什么？不是30年国债收益率，而是房贷真实利率。

大部分人买房又不是全款，资金成本是房贷利率，不是国债利率。租金回报率必须跑赢房贷利率，理性人才有可能考虑进场，这才是筑底的前提。

但现在的情况是，经CPI校正后的真实利率仍然很高。

调整过的CPI已经掉到负值区间了，降完息真实利率还是高位。

租金回报率在按揭的情况下，大幅跑输真实利率，杠杆直接把亏损放大了。

所以，房价触底的第一个先行指标，不是租金回报率追上国债收益率，而是它能不能追上房贷真实利率。目前看，还差得远。