大摩喊楼市调整近尾声，是不是太乐观了？
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7月8日深圳前海ETF论坛上，摩根士丹利中国首席经济学家邢自强抛出“房地产调整进入第六年，可能接近尾声”的判断。台下坐着公募、私募及银行理财子200多位从业者，台上一句话，财经短视频瞬间剪出十余个版本，“楼市到底了”的标题一个比一个耸动。但若串联邢自强半年来的发言，再对照三四线冰冷的数据，这碗“接近尾声”的鸡汤，火候显然没煮到每个人的碗里。

“第六年”这个数字，是怎么算出来的

邢自强的底气源于国际比对：全球房地产深度调整周期通常为6到7年。中国这轮调整从2021年下半年恒大暴雷起算，到2026年恰好落在第六年节点上。

他给出的证据有三：上海二手房近期回暖，部分房源租金回报率率先修复；销售规模较高点跌超40%，新房开工跌超60%，风险已大幅释放；政策端推出3000亿保障房再贷款“收库存”，叠加按揭成本下降，足以托底。然而细节藏着跳跃。5月他接受每经采访时曾明确表态：“在没有额外政策介入的情况下，可能要等到明年下半年，才会出现全国范围内更明显的止跌回稳。”换言之，7月敢言“接近尾声”，新增变量仅是3000亿再贷款落地与上海二手房回暖。将“政策介入后核心城市局部企稳”直接等同于“全国调整接近尾声”，跨度着实不小。正如业内人士调侃：专家在曼哈顿写字楼掐表算“第六年”，虹桥中介小哥却在嘀咕，片区调整了六年，未见哪家楼盘真正起势。

K型分化底下，“尾声”是谁的尾声

“K型分化”是邢自强报告中难得的坦诚。向上一笔，是核心城市核心地段，凭借稀缺资源与持续人流，价格率先企稳；向下一笔，则是非核心区域、远郊盘及低质资产，在人口流出、产业空心与供应过剩的三重挤压下，调整远未结束。

数据更显残酷：一线城市新房去化周期13.3-17.3个月，上海仅8.4个月，处于健康区间；二线城市平均18.7个月，但核心区不足12个月，远郊却超30个月；而三四线城市整体去化周期高达55.4个月，意味着按当前流速需近5年才能清库存，部分县城更是突破70个月。叠加三四线深层困境：四年间超4500万青壮年外流，2024年县级财政自给率仅38%，土地出让金腰斩，城投仍在硬撑土地市场。对这些区域而言，“调整尾声”恐怕要从“进入第十六年”才开始计算。邢自强的判断，严格翻译应是“核心城市核心区调整接近尾声”，而非全域皆底。省略定语、直接解读为“楼市到底”，是短视频的流量逻辑，绝非购房者的决策依据。

3000亿再贷款，到底是信号弹还是水量

这是最易被忽视的关键变量。3000亿保障房再贷款，用于收购存量房转作保障房，看似力度空前，但需直面库存现实：全国商品房待售面积达7.2亿平方米。即便按核心城市保障房收购价估算，3000亿能覆盖的房源套数，摊入全国库存仅是九牛一毛。3000亿撒入7.2亿平方米的库存池，水花能否溅到县城售楼处的玻璃门都未可知。值得注意的是，邢自强5月曾将“额外政策介入”列为2027年下半年广谱止跌的前提；7月判断前移，正是基于3000亿落地与上海回暖。但这一量级政策，仅能支撑“核心城市局部止跌”，无力撬动“全国调整收尾”——大摩自身对A股的板块配置仍“低配地产”，身体远比言辞诚实。

对普通人来说，这句话该怎么用

剥离宏观滤镜，邢自强的判断对个体决策的价值，可浓缩为三点：其一，莫将“接近尾声”误读为“马上反弹”。大摩语境中的“尾声”，指降幅收窄、跌幅到位，而非价格重回上涨通道。其二，先辨清自己站在“K型”的哪一边。一线及强二线主城、地铁沿线次新、改善型三房，属于“接近尾声”队列；远郊大盘、三四线非核心区、人口外流县城的资产，则处于调整深水区。其三，正视政策变量但不宜豪赌。3000亿再贷款量级有限，若要实现广谱止跌，财政端需更大力度支持，但这些均为慢变量，窗口期往往在预期兑现前就已移动。归根结底，大摩关注的是宏观Beta，而你焦虑的是自家房产能否两年内脱手。专家口中的“体征趋稳”，被短视频剪辑成“痊愈出院通知”，这中间的落差，便是你挂牌半年的房子无人问津、中介反复劝降的现实注脚。读懂分化，方能避免被“尾声”的宏大叙事误导。


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