“365万商铺20万就过户，买家转手抵押套现600万，强制执行后卖家崩溃：房子没了钱也没了”

西安的张先生卖掉一套价值365万的商铺，买家陈某付了20万预付款，说剩下的走银行贷款，哄着张先生提前过了户。结果商铺一到手，对方立马变脸，找各种理由拖着不付尾款。张先生告到法院，仲裁也赢了，可强制执行后钱还是拿不回来。直到律师介入才发现——房子过户后不久，就被陈某先后两次抵押，套现了600多万，全进了自己口袋。张先生这才明白，自己从一开始就掉进了一个精心设计的陷阱里。

一、层层保障，全是幌子

2023年初，湖北人陈某主动找上门，说要给儿子买这套408平的办公室。陈某提议用新公司名义买房，说税费更低手续更正规。张先生没多想就答应了，陈某很快注册了一家商贸公司，让亲戚蔡某当法人。签合同时，蔡某出面签约，陈某自己当连带责任担保人，承诺所有欠款他负责到底。又是公司签约，又是个人担保，张先生觉得万无一失。双方约定：先付20万预付款，过户后走银行贷款，剩余款项分期结清，最晚2024年7月付完。张先生收到预付款后，痛快地配合完成了过户。

二、过户之后，180度变脸

房子一过完户，对方态度直接翻了个个儿。之后大半年，张先生天天催尾款，对方永远一句话：房子贷不了款，没钱付。陈某父子嘴上说得特别好听，一次次保证回老家办贷款马上放款，结果次次放空炮。张先生心软，一次次给对方延期，一直拖到2024年3月还是没结果。无奈之下走了仲裁，2024年12月仲裁委裁定对方必须结清340多万欠款。可裁决下来后，对方只敷衍给了5万块，之后彻底摆烂。

三、惊天骗局浮出水面

张先生申请法院强制执行，法院查封了对方房产，但他的钱依旧拿不回来。律师介入后才发现，房子刚过户没多久，对方就在湖北的银行抵押贷走了300万，直接转到了陈某儿子的私人账户。2024年9月，他们又拿同一套房子做了300万的最高额授信抵押。一套365万的房产，被对方一年内偷偷套现了600万。更过分的是，他们还悄悄变更公司法人、更换股东，摆明了转移资产赖账到底。陈某根本不是买房，是打着买房的幌子，花20万骗过户，再用房产疯狂套现。醒悟后的张先生立刻报警，警方已正式受理。

法律分析：

第一，陈某的行为已经涉嫌合同诈骗罪。刑法第二百二十四条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中骗取对方财物，数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑。陈某花20万获取信任，骗过户后抵押套现600万，还变更法人转移资产，非法占有的主观恶意非常明显。

第二，张先生目前走的是民事强制执行路径，但刑事报案已立案，两条途径可以同时推进。民事上追尾款，刑事上追究诈骗责任，互不冲突。

第三，这套商铺虽然被两次抵押，但如果能证明银行在放贷时未尽到审慎核查义务，或者明知抵押物来源有问题仍放款，张先生可以通过法律途径主张抵押无效或追索抵押款项。不过这条路比较复杂，需要看银行是否存在过错。

写在最后：卖房人的噩梦，买房人的圈套

张先生把房子过户得太过痛快了。20万预付款，365万的总价，尾款还没着落，产权就换了名字。他以为有公司签约、有个人担保就万无一失，可对方从一开始就没打算付尾款。这套操作下来，张先生不仅房没了，钱没拿到，还要面对被抵押出去的房子和被转移的资产。

这件事给所有人提了个醒：

第一，大额房产交易，过户和付款一定要同步。尾款没到账之前，产权绝对不能先交出去。对方的任何理由都不要轻信，合同写得再漂亮也不如钱到账踏实。

第二，别被“公司签约+个人担保”的双重保障迷惑。公司可以随时变更法人、更换股东，个人担保追起来也费时费力。真正管用的是资金监管账户，是过户前付清全款，是银行按揭审批通过再过户。

第三，一旦发现对方拖延付款、变更公司信息、转移资产，立刻报警走刑事路径。民事仲裁和强制执行只能追钱，刑事立案才能抓人。两条路一起走，不耽误。

张先生现在报警了，警方也受理了，但钱能不能追回来、追回来多少，谁也说不准。这套价值365万的商铺，被人套走了600万，最后填坑的，还是当初那个“太痛快”的卖家。

讨论话题：

1. 陈某两次抵押套现600万，但房子总价才365万，银行为什么能放贷这么多？银行有没有责任？
2. 如果你是张先生，会在什么节点发现自己被骗？事后回头再看，哪个环节最可疑？
3. 法院强制执行的房产已经被抵押了，张先生的尾款还能优先拿回来吗？抵押权人和债权人的顺位怎么排？

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