一线城市二手房交易持续升温，2026 年楼市会触底吗？

先说成交量为什么回升？

一是政策把交易门槛降了，首付比例下调、房贷利率降、限购放松、换购税费优惠，之前憋着的刚需和改善需求一下放出来了。

二是新房市场自己变了，近两年的新房大幅压缩了中小户型、低总价刚需盘，以上海深圳为例，新增供应里改善型和高端产品占比明显上升，起步总价大多500万以上还得验资。

真正买不起这种新盘的刚需只能转去看二手房。

所以二手房成交放量，有一部分其实是在替新房刚需盘"补位"，不等于住房总需求真反弹了。

再看价格信号。百城二手住宅均价1月环比跌0.85%，跌幅比上月收窄0.12个百分点——注意还是跌，只是跌慢了。

一线城市确实分化：核心区配套好的次新二手房，议价空间从之前5%—8%缩到2%—3%，个别急售笋盘很快被吃掉；

但外围区域、房龄大的楼梯房、远郊盘还在阴跌，挂牌价成交价都在创新低。

70城房价指数里一线城市二手房环比也没全面转正。

价格真企稳通常要俩条件同时满足：

第一，成交量能持续维持较高水平让换手充分；第二，新增挂牌量不再持续净增长，卖盘逐渐被消化而不是越挂越多。

现在部分核心区条件一在靠近，但条件二整体还没成立——投资和置换盘仍在持续挂牌。

所以跌幅收窄眼下更适合理解为下跌斜率变小，不是已经完成触底。

接着看还在压制楼市的因素。

第一是总体供求，官方都承认供求关系发生重大变化，机构测算城镇户均住房约1.1套，总量供大于求，尤其三四线和一二线远郊去化周期很长。

第二是人口，2022年起总人口进入净减少通道，2025年出生约792万，总人口减少超300万，长期刚性需求基数在收缩。

第三是购买力和加杠杆意愿，一线城市房价收入比仍超30倍，租金回报率约1.8%—2%低于当前房贷利率，房子投资属性明显弱化；

居民部门新增贷款2025年末出现过有统计以来首次单月负值，说明很多人在提前还贷而不是借新债加杠杆。

这几条共同决定，楼市很难V型反转，更可能在某个价位区间找新均衡。

基于上面这些，我定义的触底是：成交量稳定于近年均值之上、价格环比不再创新低并横盘6到12个月、市场情绪不再恐慌性杀跌。

按这标准，一线城市及强二线（杭州、成都）核心区优质次新二手房，2026年有较大概率完成价格筑底，量能稳住后进入横盘震荡，但反弹高度有限，短期不会大涨。

一线城市远郊、老破大（无学区加持）、三四线城市，库存去化周期仍长，价格还有下行压力，还没到真正底部。

新房也分化——核心地段改善盘相对抗跌，郊区项目继续以价换量。

整体看，2026年更像是分化筑底、L型右侧试探的阶段，不是全面V型反转，也不是全线深跌崩盘。