撑死胆大的，饿死胆小的！四川成都，一90后宝妈在不到一年的时间里，她拿出100多万首付，接连买下了5套“老破小”！亲戚朋友都炸了锅，家人更是极力反对，觉得她简直是疯了，把辛苦攒下的钱往水里扔。可谁能想到，这个当初被所有人都不看好的“疯狂”举动，如今却让她每月坐收一万多元的租金，不仅成功实现了“以租养贷”，甚至还有盈余。

有人说，撑死胆大的，饿死胆小的。

成都一位90后宝妈，用不到一年时间，交了100多万首付，接连收了5套老破小，亲友都说她疯了。结果呢，现在每月租金合计10600元，能养住贷款，还有盈余。

故事从一次聊出租开始。她和家人去看新盘、次新盘，价格高，租金回报算下来不香。后来和中介、租客聊深了，才发现年轻租客不排斥旧房，关键看位置和通勤成本。

一个细节点醒了她。老小区物业费低，地段好，交通方便，生活成本低于新盘，租客更愿意为便利买单。那年轻人不住旧房的说法靠谱吗。

思路一变，动作很快。

她把目标锁在成都一二环，地铁口500米范围内的存量房。定位越清晰，出手越果断。

第一套落在成华区，万象城对面，步梯五楼。家里炸锅，说五楼没人爬，租不出去。她咬牙签约，心里有数。

房子到手就做软装，预算控制在6000元。换墙纸，配基础家具，添点绿植和挂画，不动硬装，干净、明亮、好拍照。年轻人看中的是感觉和便利，不是豪装面子。

房源挂到平台，不到一周租出去。每月租金两千多，按揭月供1900，覆盖了，还有小结余。一步走通，最难的心理关过了。

家人的态度随即扭转，原先反对，现在上手帮忙。她也加快节奏，从2025年5月到11月，四次进场，又拿下第二到第五套，半年完成布局。

打法很克制。严格筛地段，优先地铁口、商圈旁，楼龄老但位置硬，统一做低成本软装，房子一空就上架，尽量压缩空置期。

现在5套合计月租10600元，基本覆盖全部月供，做到以房养房。这不是暴富路线，更像一笔现金流的生意。

她的投资逻辑很明确。不是赌涨价，而是盯现金流。

选城市核心，选轨道交通，关注未来城市更新，最重要是租金要覆盖月供。听起来简单，做起来难吗。

为什么这一套在成都能跑通。一二环租赁需求稳定，就业和商业聚集，地铁网络密，老小区物业费低，租客总成本更低。对通勤敏感的打工人，宁愿住老一点，也要省时间和钱。

更值得注意的是，老破小有改造空间。六千块的软装，提升出租效率和议价空间，靠的是视觉效果和收纳功能。动线顺手，采光通风跟上，房子就有了竞争力。

这并不意味着零风险。空置期可能拉长，遇淡季价格下沉，现金流吃紧怎么办。

房屋老化、水电管路、渗漏、楼龄限制按揭年限，都是隐性成本。步梯五楼对部分租客不友好，涨租空间有限。

杠杆也要看得见。100多万首付背后是多套按揭，一旦两套同时空置，压力就会放大。要不要留出3到6个月的现金缓冲，这比扩张更要紧。

政策也要盯。城市更新加速，老旧小区改造、加装电梯，会改善居住体验，也可能带来临时施工影响。租赁规范趋严，群租、隔断问题会被清理，合规出租才是长久之计。

很多人问，能不能照搬。复制的关键不是房子老不老，而是位置、租售比、出房速度。

核心区步行500米到地铁，租金能覆盖月供，这三件事缺一不可。只看低总价，忽略通勤半径，很容易踩雷。

也有人担心，老破小未来升值乏力。

她的做法压根不押涨幅，重点是稳定现金流，再用时间等城市面貌改善。说到底，这是做出租生意，不是炒预期。

这给普通人什么启发。

别盲目追新，把账算清。总价、首付、月供、租金、物业费，按季度算现金流。别迷信豪华硬装，小预算软装更灵活，回本快，维护轻。照片拍得干净，描述清楚，出房会快很多。

再看她的节奏。半年连买四套，的确胆大，但也有前提，第一套跑通了模型，现金流证实可行。普通家庭不必追这种速度，稳一点，留余地，晚上睡得着才重要。

还有一个细节。她在看房时和租客聊感受，真实需求往往比指标更直观。哪条地铁拥挤，哪栋楼楼道味道重，哪个片区晚上噪音大，这些都是决定成交的细节。

市场舆论两极。

一边夸她会算账，会找洼地，一边提醒不要把个案当样板。说到底，房子是地域生意，不同城市、不同板块，供需结构差太多。你的城市，核心区租金能否覆盖月供，这才是要回答的问题。

再问一句，以租养贷就无风险吗。只要有贷款，就有波动，就需要现金储备和预案。遇上租客更替，别怕慢一天，宁愿空置也别乱价，维护房源口碑更重要。

她现在的日常很简单。

对着账本，核对租金到账，安排保洁和小维修，盯平台反馈，慢慢把入住周期拉长。这种不花哨的稳定感，才是这笔生意最好看的地方。


信源：封面新闻 标题：成都宝妈近一年狂扫 5 套 “老破小”! 地铁口 + 软装实现以租养贷