茶余饭后：国内两位明星的悉尼高档别墅在税改后再出售或出租将比税改前损失多少钱？

一、两套房产基本情况（公开信息）

1）悉尼 Darlinghurst，The Residence 副顶层公寓

• 买入：2015年，880 万澳元

• 挂牌价：1,800 万澳元（2023–2026多次挂牌/转租）

• 现状：大部分时间空置或偶尔家人住 → 高概率被认定为“缺席/空置海外业主”

2）悉尼 Point Piper，Kilmory Estate 大公寓

• 买入：2017年，1,165 万澳元

• 最新挂牌：1,550 万澳元（此前 1,800→1,400→1,550 万）

• 现状：本人基本不在澳常住 → 同样属于高税海外业主

二、税改核心影响（只算“税改前后差额”，即多交的税）

1. 持有/出租阶段：土地税附加费 + 空置税

（1）土地税附加费（外国业主）

• 税改前：4%；税改后：5% → 增加 1 个百分点

• 计税基数：土地价值（豪宅一般按房产价值的 70–80%估算土地价值）

示例估算（取房产价 1,800 万澳元）：

• 房产价：1,800 万

• 土地价值（75%）：1,350 万澳元

• 税改前附加税：1,350 万 × 4% = 54 万/年

• 税改后附加税：1,350 万 × 5% = 67.5 万/年

• 年增加：13.5 万澳元

（2）空置税（联邦+州双重压力）

• 海外业主一年空置>183天：FIRB 申请费×2（常见几十万澳元/年级别）

• 新州/维州近年陆续全州征收空置土地税：1–3% 累进

• 对两套常年空置的明星豪宅：

保守估算：税改后多交 30–60 万澳元/年

（3）合并：持有/出租的年损失增量

• 土地税附加费增加：~13.5 万/年

• 空置税新增/加码：30–60 万/年

• 再加上普通土地税、管理费、维护费上涨：

• 合计年净损失（税改前后差）：约 70–100 万澳元/套

2. 出售阶段：资本利得预扣税（外国居民）

• 税改前：12.5%；税改后：15% → 提高 2.5 个百分点

• 2025起取消75万起征点：全额按成交价预扣

示例：第一套业主（成交价按 1,800 万估算）

• 税改前预扣：1,800 万 × 12.5% = 225 万

• 税改后预扣：1,800 万 × 15% = 270 万

• 多交：45 万澳元

第二套业主（成交价按 1,550 万估算）

• 税改前：1,550 × 12.5% = 193.75 万

• 税改后：1,550 × 15% = 232.5 万

• 多交：约 38.75 万澳元

实际成交若在 1,400–1,800 万区间：

• 卖房一次性多亏：约 40–60 万澳元/套

三、结论（两套类似，取区间）

单套豪宅

• 每年持有/出租：比税改前多亏约 70–100 万澳元

◦ 人民币：300–500 万/年

• 出售时一次性：多交资本利得税约 40–60 万澳元

◦ 人民币：200–300 万/次

四、为什么她们的损失比当地人大

1. 身份：非澳税务居民 + 常年不住

◦ 几乎全额叠加海外附加税+空置税，没有自住房豁免。

2. 房值高、空置时间长

◦ 普通投资房尚可靠出租冲抵部分税费；她们的豪宅租不起、空置久，税费硬扛。

3. 流动性差，卖不掉就被“年年抽血”

不卖掉就年年多亏 大几十万澳元。