购公寓房有什么不足之处？如果产权到期了，怎么办？ 一、买公寓（40/50年商业/商住）的主要不足 1. 居住成本高 商水商电：比民用贵约50%–100% 不通燃气：只能用电做饭 物业费高：通常比住宅贵30%以上 2. 不能落户、无学区 绝大多数40/50年公寓不能落户 子女无法按地段划片上学 3. 居住体验差 密度大：梯户比高（2梯8–12户）、电梯难等 采光通风差：多为北向/中间户、暗厨暗卫 人员杂：租客多、办公与居住混合 得房率低：比住宅低10%–15% 4. 金融与转手劣势 首付高、年限短：首付50%、贷款最长10年、利率更高 税费极高：二手交易税费约10%–20%（住宅约3%–5%） - 难升值、难卖出：涨幅远低于住宅、接盘人少 5. 产权年限短 商业公寓：40/50年（住宅70年） 二、产权到期了怎么办？（2026现行政策） 1. 先分清类型 70年住宅公寓：自动续期（《民法典》359条） 40/50年商业/商住公寓：需主动申请续期 2. 70年住宅公寓（到期） 自动续期，不用申请 按规定补缴少量土地出让金（试点：约几十元/㎡） 房屋永久属于你 3. 40/50年商业公寓（到期） 1. 到期前1年向自然资源局申请 2. 符合规划一般都批（除非公共利益收回） 3. 补缴土地出让金： 参考：200–800元/㎡（各地不同） 续期20–40年 4. 不续/不批：土地收回，房屋按市价补偿 三、一句话总结 公寓适合：短期自住、纯投资收租、无落户/学区需求 不适合：长期自住、有孩子上学、看重升值与流动性 产权到期不用慌：70年自动续、40/50年花钱续，房子还是你的